خانه / دسته‌بندی نشده / اصول وفنون تصدی گری حرفه ای املاک

اصول وفنون تصدی گری حرفه ای املاک

به نام آنکه بودنش پایان ندارد

اصول وفنون تصدی گری حرفه ای املاک

سازمان های امروزبسیاروسیع ومتنوع شده اند موفقیت یا عدم موفقیت سازمان ها در تحقق اهدافشان در گروانسانهایی است که در واقع گرداننده های اصلی آنها می باشند.

کشورهای توسعه یافته ومدیران توسعه یافته می باشندوسازمان های توسعه یافته دارای مدیران توسعه یافته هستندومدیران توسعه یافته سعی درتوسعه کارکنان خود دارند.

بدون منابع انسانی سازمانی بی معنی است پس درمی یابیم که در هر سازمانی نقش مدیریت ومنابع انسانی چقدرمهم وحائزاهمیت است.

قدرمسلم آژانس های املاک نیزازاین قاعده مستثنی نمی باشند چراکه آژانس های املاک نیز یک سازمان هستندودر واقع یک بنگاه اقتصادی تعریف می شوند پس می باید دردنیای امروزبا جدیدترین روش های سازمانی اداره شوند تا بتوانند در جهت نیل به اهداف سازمانی که همانا کسب سود است با کمترین هزینه وبیشترین بازدهی دست یابند.مدیران آژانس های املاک می بایدازسیستم های اطلاعات علم مدیریت راباتجربه درهم آمیخت ودربازارمدرن امروزازابزارروزمدیریت بازاریابی ارتباط بامشتری برنامه ریزی استراتژیک ،تفکراستراتژیک،عوامل موثرجذب وحفظ مشتری درخدمات مسکن تحقیقات بازاریابی اقتصادخرد وکلان سیستم واطلاعات مدیریت (MIS) شیوه های تصمیم گیری درخرید وفروش تحلیل بازار مسکن شیوه های ارتباط با سازمان هاوشرکت های مرتبط با املاک ومسکن سازان زبان انگلیسی محاوره ای برای معرفی املاک به اتباع خارجی شیوه های نوین ارتباطی شیوه های ترغیب مشتریان به خرید ملک وآپارتمان روش های جذب سرمایه وترغیب سرمایه داران درملک مشتری مداری وروانشناسی رفتاربا مشتری وآشنایی با قوانین حقوق املاک دردوره ی آموزشی ( MBI) مسلط شوند.

MBI مدیریت Business است یعنی مدیریت کلیه عملیاتی که ازتولیدتا فروش وخدمات پس از فروش را شامل می شود.فلسفه اصلی MBI این است که فارغ التحصیلان رشته های مختلف بتوانند با آموزش درزمینه های مختلف مدیریت به ویژه متصدیان املاک به مدیران خبره تبدیل شوند.

متصدی معاملات املاک

به شخصی اطلاق می گرددکه بتواند از عهده تشخیص سندوانجام مذاکره وتنظیم قرارداد ونیزطی کردن سیرمراحل قانونی واشراف برمتون حقوقی سند عادی برآیدوخودرابرای رو یارویی با رویدادهای محتمل الوقوع آماده سازد بخصوص که توجه به این اصل به عنوان یک حرفه تخصص دراختیارمشاورین املاک وآنهایی که به این حرفه علاقه مندمی باشندقرارخواهد گرفت.

تعاریف

تعریف قولنامه

قولنامه در لغت به معنای گفتارنوشته عهدوپیمان نوشته شده وقرارداد فروش بکاررفته است.علمای حقوق برای توصیف قولنامه ازعبارات مختلف نظیرصورتمجلس مذاکرات،پیش قرارداد،طرح انجام معامله،وعده بیع وعقداتفاقیه استفاده کرده اند.قولنامه درلغت، ترکیبی است از دو کلمه قول ونامه، ولی از اصطلاح حقوقی به سندی اطلاق می شودکه معمولا عادی است ودربردارنده قرارداد وتوافقی است برای انجام معامله درآینده بین دویاچندشخص که قبل از معامله اصلی تنظیم می شود.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه از دوکلمه (مبایعه ) و(نامه) ترکیب یافته است (مبایعه) به معنی بیع است واصطلاح فقهی بوده ودر اصطلاح حقوق کم استعمال می شود.(نامه) در اصطلاح فارسی ورقه ای که روی آن مطالب خطاب به کسی نویسند رقعه، مکتوب نوشته، مبایعه نامه در لغت به معنای خرید وفروش کردن است در فرهنگ لغت اصطلاحات حقوقی واژه مرکبی به نام (مبایعه نامه) وجود نداردولی واژه مبایعنامه دردفاتراسناد رسمی وبنگاه معاملات ودر میان عامه مردم مورد استفاده است.مبایعه نامه ورقه ای است که درآن مشخصات طرفین معامله (خریداروفروشنده) مورد معامله، مبلغ مورد معامله وتوضیحات لازم درمورد جزئیات مورد معامله،محل امضاخریدار وفروشنده ومحل امضاومهرمتصدی بنگاه معاملات ملکی نوشته می شود.مبایعه نامه در سه نسخه تنظیم می شودنسخه اول دراختیارخریدارقرار می گیردونسخه دوم آن به فروشنده ونسخه سوم آن جهت بنگاه معاملات ملکی یا دفترخانه اسناد رسمی باقی می ماند.در مبایعه نامه بایدمورد املاک دارای سندرسمی که نیازبه تنظیم سند رسمی می باشدوشروط مربوط به تنظیم سندتنظیم تاریخ وزمان حضوردردفترخانه اسناد رسمی ومحل ونام دفتر خانه اسناد ازمواردی است که باید درتوضیحات مبایعه نامه ذکر شود.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی

درتنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ عقل وممنوع المعامله نبودن فرد بسیار مهم است.همچنین ممکن است شخص به نمایندگی ووکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند دراین صورت بایدبرگه نمایندگی وکالت نامه اوواعتبارآن بررسی کرد وحتما شماره ومشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی :

برای صحت هرمعامله شرایط اساسی ومهم درقرارداد ها لازم است :

۱ ) قصد طرفین ورضای آنان

۲) اهلیت طرفین

۳) موضوع معین مورد معامله باشد

۴) مشروعیت در جهت معامله

شرایط مذکور درفوق، قواعد عمومی معاملات نامیده می شوند وشامل کلیه عقود اعم ازعقودمعین یاعقودغیر معین می باشد درهر عقد یا قراردادی که منقعد می شودیکی ازشرایط چهارگانه بالا را نداشته باشدآن عقد یا قرارداد باطل است .

قصد ورضا طرفین

برای انجام عقدهریک از دوطرف باید اراده انعقاد آن را داشته باشند اراده مرکب از رضا وقصد است.قصد ورضا با یک سلسله اعمال درونی انجام می گیرید.وقتی می خواهید اتومبیلی را خریداری کنید ابتدا ماشین را در ذهن تصویرومیل باطنی واشتیاق به داشتن آن پیدا می کنید که این (رضا) است پس تصمیم می گیرید آن را بخرید.قصد ورضا باید به نحوی مثل لفظ نوشته اشاره یا عمل خارجی دیگری به طرف اعلام شود ومعیوب نباشد.

قصد چیست؟

طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی می گوید (عقدمحقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.(مقرون بودن چیزی ) به معنی ایجاب وقبول است پس طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی (پس از توافق بایع ومشتری در مبیع وقیمت آن عقد بیع به ایجاب وقبول واقع می شود)

رضا چیست ؟

اشتیاقی که در ذهن شما نسبت به خرید اتومبیل پیدا می شود(رضا نام دارد) پس رضا مانند قصد یک امردرونی ونفسانی است وقبل ازقصد درذهن یادرمغزحادث می شود.

نتیجه بحث فوق :

برابربند یک ماده ۱۹۰قانون مدنی طرف عقداگرفاقدقصد باشد عقد باطل است واگر رضا حاصل نشده باشد عقدغیرنافذ است.عقد غیرنافذ را عقد معلول یا ناقص می گویند

اهلیت طرفین :

متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند ماده ( ۲۱۰) اهلیت بر دوقسم است :

۱ – اهلیت تمتع

۲- اهلیت استیفاء

اهلیت تمتع عبارت ازقابلیت شخص است برای اینکه بتواند دارای حق وتکلیف شود.ماده ۹۵۸ قانون مدنی می گوید هرانسان متمتع از حقوق مدنی برخوردار خواهد بود.

اهلیت استیفاء عبارت اسا از قدرت اعمال حق وآن قابلیت شخص است برای آنکه بتواند حق خودرا استیفاء واعمال نماید یعنی شخص بتواند دراموال وحقوق خودتصرف کندوعقودومعاملات انجام دهد.کسی که اهلیت استیفاء دارد باید بالغ وعاقل ورشید باشد.

وکسانی که صغیر می باشند غیربالغ هستند که کمتراز۱۸ سال تمام دارند صغیراند.ماده ۹۵۸ قانون مدنی اشاره نموده است درقسمت اخیر ماده که می گوید هیچ کس نمی تواند حقوق خودرا اجرا کندمگراینکه برای امر اهلیت قانونی داشته باشد.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی

درتنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی باید ملاحظه اساسنامه شرکت وآگهی آخرین تغییرات آن (مندرج درروزنامه رسمی( معلوم شود که آیا شرکت درمحدوده موضوع فعایت خود قصدقرارداد دارد یا خیر؟

ونیز مشخص شود چه کسانی دارای  نمایندگی وحق امضای اسناد وقرارداد برای شرکت دارند؟

موضوع قرارداد

موضوع قرارداد مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن هستند.

شرایط اساسی موضوع قرارداد (مورد معامله ) عبارتند از:

۱ – ارزش اقتصادی داشته باشد

۲- مورد معامله درزمان انقعاد قرارداد موجود، معلوم ومعین باشد مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت واز کیفیت آن کاملاآگاه شوند.

۳- مورد معامله چنانچه درزمان انقعاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت وکمیت آن معلوم ومعین وکاملا توصیف شود وواگذار کننده به تولید، ساخت وواگذاری آن پس ازتولید(با جزئیاتی که هیچ تردیدی باقی نماند )متعهد شود.

۴- تسلیم مال امکان پذیر باشد وفروشنده مالک باشد والا معامله فضولی برمال غیرمحسوب می شود واگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهدمعامله باطل می شود.

ماده ۲۱۵ قانون مدنی می گوید:

مورد معامله باید مالیت داشته باشد ومتضمن منفعت عقلانی  مشروع باشد وماده ۳۴۸ قانون مدنی اشاره نمود بیع چیزی که خرید وفروش آن قانونا ممنوع است ویا چیزی که مالیت ومنفعت عقلانی ندارد یا چیزی که بایع قدرت به تسلیم آن ندارد باطل است مگراینکه مشتری خود قادر بر تسلیلم باشد.

مدت قرارداد

دربرخی ازقراردادهامدت قرارداداز جمله ارکان تشکیل دهنده آن محسوب می شودمثل قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا انجام کاراست ودر قرارداداجاره که تاریخ از جمله شرایط صحت ودرستی ان است به نحوی که اگر مدت اجاره معلوم نباشد قرارداد باطل است.توصیه می شودتاریخ هم به صورت عددیوهم بصورت حروفی درج شود زیرا از نظرحقوقی آثار بسیار مهمی خواهد داشت درمواردی ممکن است تاریخ انتقال یا تاریخ انجام کارغیرازتاریخ تنظیم قرارداد باشد.لذا دربند جداگانه ای با عنوان مد ت قرارداد بایدزمان دقیق غازوپایان کارتصریح شود.اگرتاریخ شروع قرارداد به دلیلی از قلم بیفتدوردقرارداد ذکری ازآن نشود تاریخ امضای قرارداد تاریخ اغاز آن محسوب می شود.

مبلغ قرارداد

مبلغ یا قیمت قرارداد که در قراردادهای خرید وفروش به آن ثمن معامله گفته می شود عبارت ازارزشی است که درمقابل کالا یا خدمات پرداخت می شود.

توصیه می شود که میزان ونحوه پرداحت قیمت مورد معامله دقیقا باذکرجزئیات اقساط ومدت ان وبا اسنادی که به صورت چک حساب جاری ویا چک مسافرتی یا وجه نقد است توضیح داده شود تااز هرگوه سواستفاده پیشگیری شود.

محل تنظیم قراداد ومحل انجام تعهد

به طور کلی باید محل تنظیم تمامی قراردادها معین باشد زیرا طبق قانون آیین دادرسی مدنی محل تنظیم قرارداد در تعیین دادگاهی که دررسیدگی به اختلاف ناشی ازقراردادصالح نقش مهمی خواهد داشت محل انجام تعهد نیز باید دربرخی ازقراردادها معین شودبه خصوص درقراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا تحویک کالاست.

اگر محل انجام تعهدبه دلایل مشخص نشود باید در محلی که قرارداد درآنجا تنظیم شده تعهدانجام گیردمگر اینکه طبق عرف محل خاصی در نظر گرفته شود.

اجبارواکراه در قرارداد

اجبار واکراه عبارت از عملیاتی است که برعلیه یک نفر اعمال می شودتارضای او به اجبارگرفته شود.اکراه موجب عدم نفوذ معامله است

برخی از شرایط اکراه عبارت است ازعمل همراه با تهدید برای تحقق بخشیدن یک عمل حقوقی

شرایط وتعهدات طرفین

طرفین  قرارداد طبق قانون می تواندد شروطی را که مخالف شرع وقانون نباشد در ضمن عقد بگنجانند.

مثلا طرف قرارداد اتومبیل را به طرف دیگرمی فروشد وبا اودر ضمن قرارداد شرط می کند که خریدار ظرف یک ماه مغازه فروشنده را رایگان نقاشی نماید.یا فروشنده بتواند تا یک ماهیا بیشتر یا کمتراز ماشین فروخته شده یک روز در هفته استفاده نماید یا موتور سیکلت خریدار رایگان به فروشنده واگذار شودوغیره، شرایطی که در ضمن عقد اصلی گنجانده می شود اقسام وشرایطی دارد که در زیر شرح داده خواهد شد.

این مطلب هم بخوانید مفیده :  پیشنهاد سرفصل برای دوره آموزش اصول و فنون مذاکره

درباره‌ی مهدی فارسی

من کمک می کنم تا بتونی یادبگیری چگونه یک فایل پیدا کنی به قیمت برسونی و بعد بفروشی و کمیسیون خوب بگیری .

همچنین ببینید

۶ اصل در «ارتباطات»، که دانستن آن‌ها قبل از یادگیری فنون مذاکره لازم است

۶ اصل در «ارتباطات»، که دانستن آن‌ها قبل از یادگیری فنون مذاکره لازم است   …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شرکت در دوره رایگان ۸ جلسه ای ” آموزش فروش حرفه ای ملک و مستغلات “
هر روز یک جلسه از دروس به ایمیل شما ارسال خواهند شد