نمای ساختمان (مشاور متخصص ملکی لازم است که انواع مختلف و متنوع نمای ساختمانی را به تفصیل و با تفکیک مشخصه های هر کدام بداند)
طرح های نما:
- نمای کلاسیک
- نمای رومی
- نمای انگلیسی
- نمای ترکیبی
- جنس های نما
- سیمان
- آجر
- اقسام سنگ ( گرانیت ٬ تراورتن و …)
- کامپوزیت
- شیشه
- و …
راه پله ها
در مورد راه پله ها لازم به موارد زیر دقت نمایید
پوشش دیوارهای راه پله
محل تامین نور راه پله ها
ارتفاع پله ها و سهولت بالا و پایین رفتن از پله ها . با توجه به شیب پله ها تردد ار راه پله ها می تواند سخت یا آسان باشد ( در مورد واحد های فاقد آسانسور در نظر گرفتن تعداد پله ها نیز لازم و ضروری می باشد)
عرض راه پله ها ( این نکته برای عبور و مرور و اسباب کشی تاثیر گذار است )
کیفیت و اندازه پاگرد ها
آسانسور
- اندازه و کیفیت کابین آسانسور
- سیستم های نصب شده در آسانسور
- تکان ( لرزش ) و نحوه حرکت آسانسور ( این موضوع به قدرت و کیفیت موتور آسانسور و سایر ادوات بستگی دارد بدیهی است که هر چه تکان کمتر باشد مطلوب تر است )
کارشناسی واحد
- وضعیت نورگیری واحد : در نظر گرفتن اینکه یک واحد فقط نورگیر خوب یا بد دارد و یا اینکه از نور مستقیم خورشید نیز بهره مند است.
- چشم انداز واحد
- طبقه قرار گیری واحد
- موقعیت قرار گیری واحد به لحاظ نورگیر بودن و نیر به لحاظ سروصدای احتمالی ناشی از مجاورت با خیابان مهم است که به توضیح موارد مختلف می پردازیم
- جنوبی– جنوبی ( یعنی ساختمان جنوبی باشد و واحد هم جنوبی باشد) : اینگونه واحدها از نورگیر خوب و کافی برخوردارند
- جنوبی – شمالی (ساختمان جنوبی باشد واحد شمالی ) : واحد از نورگیر مستقیم بهره مند است اما نور خورشید ندارد
- شمالی – شمالی (ساختمان شمالی باشد واحد هم شمالی) : واحد نه نور آفتاب مستقیم دارد و نه نور گیر مستقیم و تنها راه تامین نور واحد حیاط خلوت (پاسیو ) است
- شمالی – جنوبی ( ساختمان شمالی باشد واحد جنوبی) : واحد از نور آفتاب مستقیم بهره مند است
تقسیم بندی بالا صرفا بر اساس نوع نورگیر و یا آفتابگیر بودن واحد و تلاش جهت درجه بندی واحدها براساس نور ورودی به واحد است .
توجه به این نکته مهم است که ممکن است از لحاظ موقعیتی واحدها به صورت شرقی و یا غربی ساخته شده باشند.
یعنی اینکه چه زمین شمالی باشد و چه جنوبی واحد ها یکی شرقی و دیگری غربی باشند و از لحاظ نورگیری باز تابعی از تقسیم بندی فوق می باشند.
نقشه واحد
منظور از خوش نقشه واحد چیست؟
- یعنی اینکه فضای واحد دارای کمترین میزان فضای غیر قابل استفاده باشد ( پرتی نداشته باشد )
- یعنی اینکه فضا سازی و تفکیک قسمت های درونی واحد به گونه ای انجام شده باشد که امکان استفاده مفید از هر قسمت وجود داشته باشد ( برای نمونه از لحاظ اندازه اتاق خواب ها دارای حداکثر فضای بهینه باشند )
- محل قرارگیری سرویس ها مناسب باشد . درب سرویس ها در سالن پذیرایی نباشد
- سالن ترجیحا مربع باشد یا مستطیل عریض ٬ مستطیل باریک اصلا مناسب و مورد پسند نیست
- خواب ها ترجیحا فضای لازم برای قرار دادن وسایل کودک را داشته باشد و حداقل یکی از خواب ها امکان قرار دادن تخت دو نفره را داشته باشد
- آشپزخانه ترجیحا از کابینت ها و فضای کافی و زیاد برخوردار باشد به نسبت متراژ واحد
- نقشه از شکل های نا متقارن تشکیل نشده باشد و در بعضی اضلاع کج نباشد.
- کمد دیواری به اندازه کافی داشته باشد و بالکن ٬ تراس هم برای بسیاری از مشتری ها مهم است
کارشناسی مالک
شناسایی مالک سند : گاهی اوقات اتفاق می افتد که مشاور املاک مدت زمانی طولانی را روی فروش یا اجاره یک ملک صرف می کند و تمام استانداردهای کاری را رعایت می کند.
اما زمانی که به مراحل پایانی کار نزدیک می شود ناگهان متوجه می شود که کسی که به عنوان مالک می شناخته است ٬ مالک حقیقی و قانونی ملک نیست.
مالک شخص دیگری است با نظرات و اولویت های متفاوت و حتی گاهی می تواند این موضوع تمام تلاش های مشاور را هدر دهد .
لذا بسیار لازم و ضروری است که مشاور در ابتدایی ترین مراحل کار روی یک ملک شعی کند اطلاعات لازم را جهت شناسایی مالک واقعی ملک به کار ببندد.
حتما با مالک مستقیما در تماس باشید و در صورتی که احتمال دادید شخص مقابل تون مالک نیست مستقیما از او بپرسید ٬ ملک به نام شماست؟!
مشروط نبودن فروش مالک : بسیار اتفاق می افتد که از آنجا که فروشنده قصد خرید خانه ای دیگر را دارد می خواهد هم ملکش را بفروشد هم بخرد .
تا اینجای کار اصلا ایراد نداره خیلی هم خوبه چون مشاور فرصت این را داره که هم برای او بفروشد و هم بخرد!
اما ایراد کار از آنجایی رخ می دهد که مالک می خواهد مشاور املاک فعالیت کند و مشتری برای او پیدا کند و مشتری را مدت ها منتظر نگه دارد تا او ملک مورد نظرش را پیدا کند و در آن زمان است که برای فروش ملکش در جلسه حاضر می شود.
این نوع مالک ها را توجیه و متوجه کنید که مشتری هیچ تعهدی ندارد تا برای شما منتظر باشد و با توجه به شرایط بازار نگه داشتن مشتری کار سخت بلکه غیر ممکنی است.
مالک را متوجه کنید که در ابتدا باید یا بخرد یا بفروشد و ترجیحا بهتر است بفروشد. 
اینگونه با پول حاصل از فروش ملک می تواند ملک جدیدی را بخرد.
سعی کنید تصمیم گیرنده در مورد قیمت و شرایط و … را تشخیص دهید و برای مذاکره یا اعلام نظر با او صحبت کنید
هدف از فروش : این موضوع به شما کمک می کنه متوجه شوید که مالک چقدر جدی است در فروش ملک .
موضوع دیگه ای که از هدف فروش متوجه خواهید شد اینه که در صورت لزوم مالک روی قیمت انعطاف و نرمش نشان خواهد داد.
چطور هدف از فروش را بفهمیم ؟!
با یک سوال ساده …
به سلامتی بعد از فروش قصد خرید خانه بزرگتری دارید؟!
جواب این سوال هدف از فروش را مشخص می کنه ٬ گاهی مالک ها می گویند بله و بعد از فروش برامون با … تومان پول یه خانه پیدا کنید و …
یا می گوید خیر قصد خرید خانه بزرگتری ندارم برای سرمایه گذاری در کارم پول نیاز دارم یا …
مالک چقدر وقت داره برای فروش ؟
اگر نیاز باشد در مدت زمان محدودی مالک ٬ ملک را بفروشد . در این صورت باید انعطاف بیشتری نشان دهد و به قیمت واقعی تری ملک را بفروشد.
این دسته مالک ها با خریداران بیشتر همراهی می کنند و تخفیف های قابل توجهی را لحاظ می کنند.
چه مدتی است که ملک برای فروش گذاشته شده است ؟
مالک هایی که خیلی وقت است که ملک شان را برای فروش گذاشته اند در صورتی که حال قصد فروش داشته باشند منطقی تر قیمت گذاری می کنند و انعطاف بیشتری نشان میدهند.
گاهی حتی بسیار از قیمت منطقه هم پایین تر اعلام می کنند تا فقط ملک شان بفروش برود.
کارشناسی اسناد و مدارک
یکی از مهم ترین اموری که برای هر خریداری در زمان خرید ملک بسیار مهم و حائز اهمیت است اسناد و مدارک ملک مورد معامله است.
بسیار مهم است که مشاور قبل از کار روی یک کلک از وضعیت اسناد و مدارک ملک مورد نظر اطمینان حاصل کند.
اگر این مهم افاق نیفتد بعد از مدت زمانی که مشاور برای ملک زمان صرف می کند و به مراحل پایانی فرآیند فروش می رساند ممکن است به دلیل عدم کارشناسی مدارک تلاش های مشاور به نتیجه نرسد.
پس بسیار مهم است در منطقه فعالیت مون ٬ مناطقی که دارای سندهای مختلف هست بشناسد
انواع سند به صورت زیر است :
سند شخصی
سند وقفی
سند بنیادی
زمین شهری
تعاونی
سند مادر قبل از اخذ سند تفکیکی
سن دقیق ساختمان : آغاز بهره برداری از یک ساختمان نصب کنتور برق است لذا تاریخ نصب کنتور برق می تواند ملاک بسیار خوبی برای تشخیص سن دقیق ساختمان باشد اما ملاک بسیازی از بانک ها برای برآورد سن یک ساختمان تاریخ اخذ جواز ساختمانی می باشد و برای عموم مردم هم تاریخ اخذ پایان کار ملاک برآورد سن ساختمان می باشد
متراژ دقیق سندی ساختمان
وضعیت پارکینگ و انباری از لحاظ سندی
آزاد بودن سند (رهن ٬ بازداشت و … )
کارشناسی قیمت یا تعیین قیمت : اساسا تعیین قیمت کارشناسانه یک ملک معلول سه قسم کارشناسی است که در بالا ذکر شد.
با کارشناسی های بالا می توان یک ملک را به نحو درستی قیمت گذاری نمود٬ اما به طور کلی می توان از موارد زیر نیز به عنوان ملاک های تعیین یمت یک ملک یاد کرد
موارد تاثیر گذار بر قیمت ملک :
مقایسه با واحد های مشابه
محلیت و منطقه
متراژ ( معمولا واحد های کوچک تر ( نقلی ) مقداری گران تر هستند)
سن ساخت
قدر السهم
مشاعات
تعداد واحد ( نسبت به منطقه ٬ پر واحد است یا کم واحد ؟)
وضعیت بازار ( این موضوع هم بر روی قیمت تاثیر گزار است )
تکمیل دفتر فایل
اولین مرحله پس از انجام کارشناسی ملک های منطقه کاری مشاور تکمیل کردن دفتر فایل است.
اما پیش از این که از دفتر فایل صحبت شود لازم است که در مورد تعداد کارشناسی هایی که در ابتدای کار توسط مشاور آماتور انجام می شود کمی بحث شود .
در مورد اینکه یک مشاور تازه وارد باید چه تعدادی فایل ببیند تا بتواند کار خود را به عنوان یک مشاور شروع کند ٬ ذکر این مطلب لازم ایت که هر چه مشاور تازه وارد در ابتدای کار بیشتر خودش را به سختی بیاندازد و تعداد فایل های بیشتری را کارشناسی نماید با قدرت کاری و ملومات و تسلط بیشتری کار را آغاز خواهد نمود.
اما به نظر اکثر صاحب نظران این صنف مشاور تازه وارد باید حداقل هفتاد درصد از فایل های موجود منطقه خود را
کارشناسی کرده باشد تا بتواند کار خود را به عنوان یک مشاور آغاز نماید و به سراغ مرحله بعد برود.
در مورد دفتر فایل ٬ هدف از درست کردن دفتر فایل محلی برای طبقه بندی و دسترسی آسان به فایل های مشاور است.
دفتر فایل در واقع محملی فراهم می کند که تا اطلاعات تکمیلی یک مورد ملکی به تدریح زیاد شود و به اطلاعات اولیه افزودن شود.
بدیهی است که مشاور باید تقسیم بندی درستی برای دفتر فایلش انجام دهد تا بتواند به سرعت و راحتی فایل مورد نظر مشتریان مختلف را پیدا کند . تقسیم بندی ها می تواند براساس قیمت ٬ متراژ و یا منطقه باشد .
منظور از دفتر فایل فقط دفتر کاغذی نیست شما می توانید از گوشی خود نیز برای ثبت فایل ها استفاده کنید و دربرنامه های یادداشت امکان تقسیم بندی نیز وجود داره.
آماده سازی فایل برای کار
اطلاعاتی که تا اینجا مشاور جمع آوری نموده است تنها برای آغاز کار است .
در واقع تا اینجای کار مشاور اطلاعاتی بیشتر از رایانه یا دیوار یا شیپور و روزنامه ندارد .
در واقع تا اینجای کار مشاور اطلاعاتی در مورد فایل ها دارد که هر مشاور دیگری هم آن اطلاعات را دارد یا می تواند داشته باشد.
در واقع این فایل ها از این مرحله به بعد و با کاری که مشاور روی آنها انجام می دهد می تواند ارزشمند شود و امکان فروش پیدا نماید .
در این مرحله است که فایل ها با کار مشاور ساخته و پرداخته می شود و از مابقی فایل ها ارزشمند تر است
آماده سازی فایل
کارهایی که مشاور املاک برای آماده سازی فایل باید انجام دهد عبارت است از :
- به قیمت رساندن فایل : هر فروشنده ای قبل از اینکه ملکش را برای فروش بگذارد معمولا تحقیقاتی راحع به قیمت ملک خود انجام می دهد. در این تحقیقات معمولا معایب و محاسن ملک وی به فروشند گوشزد می شود و در برابر قیمت ملک نیز به وی اعلام می شود . اما بطور معمولی کسی که قصد فروش چیزی را دارد معمولا چشم به محاسن مورد فروشی خود دارد و بالاترین قیمت متصور را برای فروش ملک خود در نظر می گیرد و حتی گاهی قیمتی بالاتر نیز اعلام می نماید تا بتواند در زمان فروش تخفیفی هم برای مشتری خود در نظر بگیرد و معمولا با چنین قیمت هایی امکان فروش ملک وجود نخواهد داشت. اولین وظیفه مشاور این است که با لحاظ محاسن و معایب احتمالی ملک مورد نظر قیمت واقعی ملک را استخراج نماید و سپس با مالک وارد مذاکره شود و با دلیل و منطق شرایط ملک را برای مالک تشریح و قیمت واقعی ملک را گوشزد نماید. حال از بین انبوه مالکانی که قصد فروش ملک شان را دارند و مشاور ما با آنها در مورد قیمت صحبت کرده است تنها باید روی ملک هایی فعالیت نمود که مالک حاضر به فروش ملک خود به قیمت واقعی و کارشناسی است. در مورد بقیه مالک ها که قصد فروش ملک شان به قیمت غیر واقعی را دارند در جای خود صحبت می کنیم
- فروش انحصاری: فروش انحصاری یعنی اینکه مالک قانع شود و بپذیرد که برای مدت زمان مشخصی و یا تا زمان حصول نتیجه ٬ فقط با یک مشاور برای فروش یا اجاره ملک خود همکاری نماید. این کار باعث می شود مشاور
با تمرکز کامل بتواند روی ملک فعالیت مورد نظر خود را داشته باشد و از بیم اینکه بعد از کلی فعالیت ملک توسط مشاور دیگری بدون زحمت معامله شود و فعالیت و تمرکز خود را محدود نکند.در ضمن زمانی که مالک یک ساختمان با تعداد زیادی از مشاوران کار می کند دخالت مشاوران در کار یکدیگر ٬ تخریب ملک و یا تخریب قیمت ملک نیز توسط عده ای از این مشاوران محتمل است. اما در زمانی که یک مالک فقط با یک مشاور همکاری می کند خطر تخریب ملک و قیمت ساختمان نیز کمتر می گردد.البته سود این کار فقط برای مشاور نخواهد بود و اگر مالک با یک مشاور خوب وفعال همکاری نماید خودش هم زودتر و بهتر می تواند به نتیجه دلخواهش دست یابد. در این صورت خود مالک نیز می تواند ملک خود را به قیمت مناسب تر و زمان کوتاه تر معامله کند .
- درست کردن حلقه های ملکی : این بخش از کار یکی از مهم ترین کارهایی است که یک مشاور املاک باید انجام دهد. درست کردن یک حلقه ملکی یعنی اینکه مشاور بعد از تماس با تمامی ملک های کارشناسی شده خود و صحبت راجع به شرایط قیمتی مدنظر مالک به این نتیجه می رسد که تعداد کمی از فایل هایش در قیاس با مابقی فایل ها از شرایط و قیمت مناسب تری برای فروش یا اجاره و … برخوردارند . بعد از شناسایی این تعداد از فایل ها و مالکینی که شرایط منطقی تر یا مناسب تر دارند مشاور ۳ فایل عالی و تاپ را جدا می کند و متمرکزانه روی آنها فعالیت می کند یعنی هر روز این ۳ فایل را آگهی می کند و هر روز برای این ۳ فایل مشتری می بَرَد.
٢٥ توصيه به شما براي افزايش مهارت
١- فورا دست به عمل بزنید: وقتی مشتری و مالك با شما تماس ميگيرد فورا مهیای کار شوید.
۲ – برای فکر کردن، وقت صرف کنید.
۳ – فرصت‌ها را بقاپید.
۴ – خوش قول باشید.
۵ – به پیام‌ها در عرض ۲۴ ساعت جواب دهید.
۶ – هر کسی که پیشنهادی داشت را دست کم یکبار ملاقات کنید و یا تماس بگیرید.
۷ – بدانید، چه موقع عقب نشینی کنید.
۸ – بدانید چه موقع کمک بخواهید….
۹ – بدانید که چگونه رابطه ای با اتکای متقابل ایجاد کنید.
۱۰ – بدانید نباید به کسی وابسته باشید.
۱۱ – خود را پیام آور تغییر در نظر بگیرید.
۱۲ – به طور موثر ارزیابی کنید.
۱۳ – مشاهده کنید.
۱۴ – سوال درست بپرسید.
۱۵ – همیشه سعی کنید، فروش را به مرحله ی بعد بکشانید.
۱۶ – مقصود نهفته ی داستان هایی که می‌شنوید را درک کنید.
۱۷ – پی گیری کنید.
۱۸ – مهارت برنامه ریزی انعطاف پذیر و منضبط را کسب کنید
۱۹ – به چراغ‌های دو خودرو جلوتر نگاه کنید.
۲۰ – بپرسید: آیا معقول به نظر نمی‌رسد؟
۲۱ – منافع مشتری را دراولویت قرار دهید.
۲۲ – با مشتریان کار کنید تا کاربردهای تازه ای بیابید
۲۳ – از عقب نشینی استفاده کنید
۲۴ – به طور موثری مشتری یابی کنید
۲۵ – مرحله بستن قرار داد را آسان بگیرید.
انتخاب آگهی
آگهی در واقع ویترین کار مشاوران املاک است ٬ اگر فروشنده ای کلکسیونی از بهترین اجناس ممکن بازار را با قیمت مناسب تر از سایر فروشندگان بازار تهیه کند ٬ تا زمانی که این اجناس در انباری نگهداری می شود و در مورد وجود چنین اجناسی با قیمت و شرایط مناسبی که دارا هستند برای مخاطبین آن اطلاع رسانی نشود نباید انتظار فروش داشت. به این معنا که شرط فروش یک جنس غیر از شرایط و قیمت رقابتی مناسب ٬ این است که در مورد شرایط و قیمت مناسب آن تبلیغاتی نیز وجود داشته باشد و این مشخصات و ویژگی های مثبت باید به گوش مخاطب خود برسد . حال این تبلیغات هر چه قدر بیشتر یا هوشمندانه تر باشد بیشتر و بهتر می تواند فرآیند فروش یا معامله را تکمیل و تسهیل نماید.
در مورد انتخاب ملک برای آگهی دادن سبک های بسیار مختلفی وجود دارد
