آموزش مشاور املاک : از منطقه شناسی تا قرار داد

در آموزش مشاور املاک بخش ها و نکات مختلف بسیار زیادی هست که مشاور با دانستن و عمل کردن به آنها متمایز می شود.

منظور از تمایز کسب درآمد چند برابری نسبت به سایر همکاران می باشد.

در این مطلب به همه مطالبی که مشاور از لحظه ورود به این شغل باید بداند اشاره شده است

منطقه شناسی بر اساس نقشه خوانی بدون حضور فیزیکی که در منطقه باید آدرسها را روی نقشه پیدا کنند.

محاسن

۱– مشاور با اسامی خیابانها و فرعی ها آشنا می شود

۲– نام عرفی ها یا خیابانهایی که عوض شده را می فهمد

۳– با حدود جغرافیایی خیابان ها آشنا می شوند

۴ – مکان یابی تفریح گاه – بیمارستان – مدرسه – مراکز تجاری و …

استخراج فایل های منطقه

۱– فهرست کاملی از فایل های منطقه معلوم شود ( هر چه بیشتر احتمال موفقیت بیشتر )

فیش برداری

هر فیش ۳ قسمت باید داشته باشد

الف – اطلاعاتی ملکی که از کامپیوتر ٬ روزنامه یا برنامه ی دیوار و شیپور و … یادداشت می شود

ب – اطلاعاتی که با گفتگوی تلفنی به دست می آوریم

ج – اطلاعاتی که بعد از کارشناسی به دست می آوریم

استعلام فایل ها و موجودی آنها

اولین مواجهه با مالکین طی تماس تلفنی تجربه می شود پیش نیاز این مرحله آشنایی همکار با اصول مکالمه تلفنی است.

۱– آراسته باشید

۲– با عصبانیت وارد مکالمه تلفنی نشوید

۳– محل تلفن زدن ما مهم است محل درستی را انتخاب کنیم

۴– حتما از مکالمه نت برداری کنید یعنی در حین مکالمه صحبت های مهم مالک درباره ملک را بنویسید. این موضوع را در صحبت با مشتری هم انجام دهید و خواسته ها و نیازهای مهم مشتری را در برگه مشتری ها بنویسید

۵ – ابتدای مکالمه خود را معرفی کنیم و مطمئن شویم برای صحبت کردن با ما وقت دارند

۶– سعی کنیم دانش مقابل را محترم بشماریم و مطابق آن صحبت کنیم

۷ –لحن صدای ما باید جدی و مهربان و با انرژی باشد

۸– نام مشتری را در خلال مکالمات به تکرار استفاده کنید البته درصورتی که کسانی صحبت های شما را نمی شنود چون ممکن است مورد سو استفاده قرار گیرید .( گاهی مشتری ها به سایر همکاران هم زنگ می زنند و در لیست سایر همکاران هم وجود دارند اما همکاران ما با آنها کار نمی کنند درصورتی که از مکالمات ما مطلع شوند آن مشتری خریدار واقعی است ممکن است مجدد با وی تماس بگیرند و در کار ما اخلال ایجاد کنند)

۹– از کلمات تخصصی کار خود به موقع و به جا استفاده کنیم تا مهارت و توانایی خودمان را ثابت کنیم

۱۰– جملات ما باید کوتاه و واضح باشد. این موضوع حقیقت دارد که مشتریان و مالکان جملات طولانی را دیرتر درک می کنند. مردم با جملات کوتاه زودتر ارتباط برقرار می کنند

۱۱– از سرعت حرف زدن طرف مقابل تقلید کنیم و کند و تند تر از او نباشیم ( در انجام این نکته حساس نباشید به مرور زمان و ناخودآگاه این گونه خواهید شد )

۱۲– این احساس را در طرف مقابل به وجود بیاورید که من در قبال شما مسئول هستم.

در کل یک مشاور و راهنما باشید برای مشتریان نه یک فروشنده . مردم دوست دارند از کسانی خرید کنند که آنها را صادقانه راهنمایی می کنند

۱۳– اگر مشتری در صحبت هایش اشتباه کرد نیشخندش نکنیم یا بلافاصله تصحیح نکنیمش.

۱۴– گفته های طرف مقابل ر اادامه بدهیم و در انتهای آنها از حرف های مرتبط استفاده کنیم

۱۵ – قبل از پایان صحبت ها برداشت هایمان و خلاصه حرف های مشتری را برای او بازگو کنیم

۱۶ – چون مخاطبمان را نمی شناسیم از کلمات و جملات رسمی استفاده کنیم

بهتر است استعلام فایل ها و موجودی گرفتن آنها مطابق با برنامه و روند کارشناسی باشد که برای خود ترسیم می کنیم.

طبقه بندی درست فایل ها و ایجاد دفتر فایل های مرتب

در اول هر ماه باید فایل ها غربال شود و معلوم شود مثلا فایل های هدف برای این ماه چیست؟

باید حتما با مالکین فایل ها تماس بگیریم و آنها را در جریان فعالیت خود بگذاریم

بهتر است برای جلوگیری از یکنواختی یک روز در میان نسبت به فایل نویسی و کارشناسی اقدام شود ( برای همکاران تازه کار)

• منطقه شناسی ( نقشه خوانی + منطقه شناسی عملی)
• استخراج فایل های منطقه
• اصول و فنون مذاکره تلفنی
• آموزش کارشناسی
• آموزش آماده سازی فایل برای کار ( به قیمت رساندن و …)
• آگهی
• سرویس
• پیگیری
• هماهنگی نشست (جلسه )
• کمیسیون
• تحلیل ( کارشناسی )‌ مشتری

منطقه شناسی :

به عنوان اولین قدم و برای کار به عنوان یک مشاور املاک لازم است برای خودمان یک تخصص ملکی تعریف کنیم. این تخصص کاری شامل منطقه کاری با حدود ترسیم شده کاملا مشخص و نیز انتخاب یک نوع معامله ملکی خاص به عنوان تخصص ملکی خود ( اجاره ٬ فروش یا مشارکت ) و نیز کار تخصصی روی ملک های با کاربری خاصی می شود و به اذعان تمامی افراد صاحب نام در این حرفه کار تخصصی رکن موفقیت و شالوده کار بلند مدت می باشد.

منظور از منطقه شناسی ایجاد یک شناخت نسبی و قابل قبول از منطقه کاری تخصصی مشاور است.

یعنی ابتدا مشاور با نام خیابان ها و فرعی های موجود در منطقه تخصصی کار خود آشنا شود و سپس به لحاظ میدانی ٬ حضوری و بصری با منطقه و خیابان ها و کوچه های موجود آشنایی یابد ٬ به طوری که در زمانی که به مهمراه مشتری و به عنوان یک کارشناس تخصصی ملک در منطقه حضور می یابد ٬ مخاطب از تسلط او احساس آرامش کند و بتواند امانت خرید و یا فروش خود را آن مشاور بسپارد.

در ادامه کار و طی ماه ها و ادوار بعدی کار خود ٬ با ساختمان های شاخص و نیز سازندگان منطقه خود و خصوصیات ساخت هز سازنده آشنایی حاصل نماید.

برای نیل به این موضوع لازم است که مشاور ابتدا با نام و مختصات جغرافیایی خیابان های منطقه کاری خود آشنا شود و سپس با حضور در منظقه کاری خود با مشخصات ظاهری خیابان ها و فرعی هایی که قبلا نام آنها را فرا گرفته است ٬ آشنا شود.

نقشه خوانی بر اساس فایل های کامپیوتر ( یا هر شکل فایلی که آژانس مطبوع در اختیار مشاور قرار می دهد)

در این قسمت مشاور بدون اینکه بصوری فیزیکی در منطقه کاری خود حضور یابد ٬ باید حداقل اطلاعات را در مورد منطقه کاری خود به دست آورد.

پیدا کردن آدرس فایل بر روی نقشه : به این معنا که مشاور آدرس فایل های مختلف را روی نقشه پیدا می کند.

محاسن این کار عبارتند از :

۱– مشاور با اسامی خیابان ها و فرعی ها آشنا می شود

۲– نام فرعی هایی که تغییر کرده و بر روی نقشه مشخص نیست معلوم می شود و در مراحل بعدی مشاور می داند که باید به دنبال اسامی کدامین خیابان ها بگردد

۳– با جایگاه و محل جغرافیایی حدودی خیابان های منطقه کاری خود آشنا می شود

چک کردن مشخصات فایل ( مشاور املاک ما غیر از پیدا کردن آدرس فایل باید ۳ آیتم دیگر را هم بررسی کند که فایده هر کدام ذکر می گردد)

۱– متراژ

۲– سن ساخت

۳– قیمت متری

چک کردن این مشخصات با نیت ایجاد یک شناخت نسبی راجع به تناسب المان های یاد شده می باشد.

یعنی مشاور از همین مرحله به تدریج باید به مقایسه محل جغرافیایی ملک ٬ متراژ ٬ سن ساختمان از یک و قیمت از دیگر بپردازد.

کم کم به این مهم پی می برد که مهم ترین اجزای تعیین کننده قیمت یک ملک سه آیتم محل جغرافیایی ٬ متراژ و سن است.

اگر چه موارد بسیار بسیار زیادی است که در نهایت موجب تعیین قیمت یک ملک می شود اما اساس قیمت گذاری این سه مورد ذکر شده می باشد.

بعد از اتمام این مرحله مشاور باید بتواند :

الف – جایگاه فرعی های مختلف منطقه فعالیتش را به سادگی تشخیص دهد و بتواند به این نکته اشاره کند که هر فرعی مربوط به کدام قسمت منطقه و کدام خیابان اصلی منطقه می شود

ب– باید بتواند بطور حدودی تشخیص دهد ملک های کدام یک از فرعی های موجود در منطقه کاری اش از قیمت بالاتر و کدام یک از قیمت پایین تر برخوردار است.

ج – مشاور باید به صورت حدودی تشخیص دهد که قدمت ساختمان های مختلف و متراژ آنها چه حدود تاثیری روی قیمت ملک دارد

منطقه شناسی عملی

برای حضور فیزیکی در منطقه و آشنایی بیشتر با منطقه تخصصی کاری که مشاور برای خود برگزیده است سه روش پیش روی ما قرار دارد که هر کس به فرا خور توانایی و انگیزی کاری خود می تواند یکی از آنها را برگزیند :

پیاده روی در منطقه

یعنی مشاور مدت زمان خاصی را در منطقه حضور می یابد و به اصطلاح با چشم مشتری به خیابان ها و فرعی های موجود در منطقه کاری خود نظر کند و مواردی چون : عرض خیابان هایی که قبلا نام آنها را فرا گرفته ٬ شلوغی یا ازدحام هر یک ٬ جهت حرکت اتومبیل ها در هر یک ( یک طرفه یا دو طرفه بودن هر خیابان یا فرعی ) و بسیاری از موارد دیگر که در قسمت کارشناسی به تفصیل راجع به آن صحبت می کنیم ٬ را مورد بررسی و دقت قرار دهد.

کشیدن نقشته منطقه کاری

یعنی مشاور نه تنها در منطقه کاری خود حضور می یابد بلکه سعی می کند نقشه ای خاص خود و متفاوت با آنچه در نقشه های چاپی وجود دارد را برای خود طراحی کند و در آن پدیده های ملکی خاص مانند مراکز خرید ٬ مسجد ٬ مدرسه ٬ بیمارستان و … را که دانستن آنها برای کارشناس ملکی حائز اهمیت بسیار است ولی در نقشه چاپی از آنها یاد نشده را برای خود ثبت نماید.

به این ترتیب نه تنها نقشه بسیار مفیدی برای خود تهیه می کند بلکه در کوتاه ترین زمان ممکن به بهترین وضعیت با منطقه کاری خود آشنا می شود.

آشنایی با منطقه همزمان با کارشناسی

این روش که با توجه به سهولت و صرفه جویی در زمان بیشتر اوقات توسط مشاوران استفاده می شود و به این معنا است که زمانی که مشاور برای کارشناسی فایل های مورد نظر در منطقه حضور می یابد همزمان با منطقه نیز آشنا می شود و دیگر زمان جداگانه ای را برای آشنایی با منطقه یا کشیدن کروکی و نقشه اختصاص نمی دهد.

قسمت دوم

استخراج و استغلام فایل های منطقه کاری

استخراج فایل های منطقه

در این مرحله مشاور باید فهرست نسبتا کاملی از فایل های در دسترس خود به دست آورد و در صورت لزوم آنها را بگونه ای که قابل طبقه بندی باشند ثبت نماید.

لازم به ذکر است که هر چقدر فایل های در دسترس یک مشاور بیشتر باشد مشاور به تعداد بیشتری از فایل ها دسترسی داشته باشد موفقیت وی محتمل تر می باشد ( احتمال موفقیت وی بیشتر است ) و صد البته منوط به اینکه از رعایت دیگر استاندارد های کار نیز غافل نشود.

در این قسمت اگر فایل هایی که آژانس در اختیار مشاور ما قرار داده فایل های کاغذی است که از پشت آنها برای تکمیل اطلاعات مورد نظر خود و دسته بندی آنها استفاده می کنیم ( تا زمانی که بخواهیم دفتر فایلی ترتیب داده و تمام فایل های خود را در آن وارد کنیم)

اما در صورتی که فایل های املاک به صورت آنلاین یا داخل رایانه باشد بهتر است که از فیش برای ثبت اطلاعات مورد نظر خود استفاده نماییم.

منظور از فیش کاغذهایی با اندازه یک چهارم A4 می باشد که آنها را به سه قسمت تقسیم می کنیم.

قسمت اول اطلاعاتی که از رایانه موجود برداشت و روی فیش ها می نویسیم .

قسمت دوم اطلاعاتی که در زمان مکالمه تلفنی با مالک تکمیل می کردد

قسمت سوم اطلاعاتی که در زمان کارشناسی ملک تکمیل می گردد

علت فایل نویسی بصورت فیش این است که فیش قابلیت طبقه بندی بسیار خوبی را به مشاوران می دهد .

مقلا در ابتدا می تواند به فایل هایی که جواب نداده اند یا منصرف شده اند تقسیم شود .

در مراحل بعدی می توانیم سراغ فقط یک سری و یک طبقه بندی از فایل ها برویم و یا در موقع کارشناسی فقط فیش های مربوط به یک منطقه جدا شود و برای کارشناسی مراجعه شود.

همانطور که قبلا نیز ذکر شد فیش به سه قسمت تقسیم می شود و اطلاعات ملکی فقط در یک سوم اول فیش ها نوشته می شود و دوسوم دیگر خالی می ماند .

بخش دوم فیش ( یعنی یک سوم دوم ) برای نوشتن اطلاعات استخراج شده در مرحله استعلام تلفنی اطلاعات فایل است .

بخش سوم فیش ( یک سوم سوم ) به منظور نوشتن اطلاعات در زمان کارشناسی فایل و …

اطلاعات ضروری که در یک سوم اول فیش و از روی فایل های موجود در رایانه باید استخراج شود :

سطر اول :

نام مالک و شماره تلفن مالک

سطر دوم : آدرس ملک

سطر سوم :

متراژ

تعداد خواب

سن ساخت

تعداد طبقات و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه

طبقه چندم هستش؟

پارکینگ و انباری و آسانسور

قیمت متری و قیمت کل

استعلام فایل های موجود در کامپیوتر

در این قسمت مشاور باید اولین مواجهه کاری خود با مالکین فایل های موجود را تجربه کند .

هدف این است که از طریق تماس تلفنی با مالکینی که ملک شان را برای فروش گذاشته اند ٬ یک سری اطلاعاتی که مشاور برای کار کردن روی مورد ملکی به آنها نیاز دارد به فایل ها اضافه شود.

اطلاعات فایل تکمیل گردد

صحت و سقم اطلاعات موجود در پایگاه داداه آژانس بررسی کردد

در این مرحله در واقع قسمت یک سوم دوم فیش تکمیل می گردد.

نکته : یکی از کارهای بسیار غیر حرفه ای که گاها توسط بسیاری از مشاوران املاک انجام می شود این است که فایل های موجود قبل از مراجعه مشتری به هیچ عنوان بررسی نشده و تها در حضور خود مشتری است کع اطلاعات فایل ها بررسی می شود

نکته :پیش نیاز این مرحله آشنایی مشاور با اصول مکالمه تلنفی و قبل از فراگیری این مرحله مشاور به عنوان نباید ارتباط تلفنی با مالکین و یا مشتریان خود برقرار کند .

لازم این بخش نیز قبلا توشط مشاور مطالعه شده باشد

مراحلی که در استعلام تلفنی فایل های یادداشت شده باید طی شود :

معرفی شخص تماس گیرنده: مشاور موظف است که حتما هنگام تماس خود را معرفی کند

معرفی آژانس : مشاور باید بازگو کند که از کدام آژانس املاک تماس گرفته است

هدف مشاور از تماس: مشاور باید تصریح کند که راجع به ملک و نیز راجع به کدام ملک مخاطب تماس گرفته است ( توجه داشته باشید که به گونه ای این سوال را مطرح فرمایید که سایر همکاران در صورت نداشتن سلامت کاری متوجه اطلاعات و آدرس ملک نشوند و از فایل شما سواستفاده ننمایند)

آیا مخاطب امکان صحبت کردن دارد؟ : مشاور باید مطمئن گردد که مخاطب خود امکان صحبت تلفنی را دارد و اگر از ظاهر نمی تواند این موضوع را متوجه شود لازم است که مستقیما سوال کند که آیا می تواند به تماس تلفنی خود ادامه دهد و یا اینکه بهتر است که در زمان مناسب تری تماس بگیردو

موجودی گرفتن : نسبت به جوابی که به مشاور داده می شود مشاور باید واکنش خاصی نشان دهد

جواب : فایل موجود است ٬ بدیهی است که در صورت تماس تلفنی ادامه پیدا می کنه با این سوال :‌ چه قیمتی گذاشته بودید؟ باید توجه داشته باشید که برای فروش باید قیمت منطقی تری ملک تان را برای فروش بگذارید

جواب : فایل اجاره رفته است ( در صورتی که مشاور ما مشاور متخصص فروش باشد ) ٬ زمان انقضای اجاره نامه سوال می شود

جواب : فایل فروش رفته است ٬ در این صورت سوال می شود که آیا مورد دیگری برای فروش دارید ؟ خودتان قصد خرید در منطقه ما را دارید؟

در صورت همکاری مخاطب از قیمت فروش سوال شود تا قیمت معاملاتی قطعی ملک های منطقه برای مشاور معلوم گردد.

آژانسی که فروش را انجام داده در هم بپرسید اگر مکالمه ادامه دار شد.

جواب : مالک از فروش منصرف شده است.

علت انصراف

تلاش جهت احیا کرد دوباره برای فروش

زمان گرفتن برای تماس دوباره و صحبت کردن

بررسی ملک در کارشناسی

چک کردن آدرس فایل

بررسی مشخصات کلی آپارتمان

بررسی وضعیت سند : شخصی ٬ سند مادر ٬ زمین شهری ٬ اوقافی ٬ بنیادی

وضعیت پارکینگ : در سند نوشته ٬ در سند نوشته نشده ولی توافقی دارد ٬ در سند پارکینگ ندارد ٬ پارکینگ مشاعی ست و در محوطه می توان خودرو را پارک کرد

وضعیت انباری : در سند نوشته شده است یا خیر؟

وضعیت سکونت : ۱–خود مالک ساکن است ٬ ۲–مستاجر ساکن است ٬ ۳– تخلیه است

اگر مالک ساکن است چگونگی هماهنگی برای بازدید و نیز ساعت های مناسب تر از نظر مالک جهت بازدید ٬ سوال شود

اگر مستاجر ساکن است چگونگی هماهنگی برای بازدید و در صورتی که قرار شد با خود مستاجر مستقیما هماهنگ شود نام و شماره تماس مستاجر گرفته شود)

در صورتی که ملک مورد نظر تخلیه می باشد چگونگی هماهنگی برای بازدید سوال شود گزینه های ممکن ایناست:

• سرایدار ( در این صورت نام و شماره سرایدار گرفته شود )
• توسط خود مالک بازدید انجام می شود
• بازدید توسط یکی از ساکنین ساختمان انجام مس شود ( در این صورت شما واحد و نام و شماره تلفن اخذ شود )
• بازدید توسط یکی از آژانس های املاک دیگر انجام می شود که در این صورت نیز نام و شماره تلفن مشاور دیگر سوال شود
• و بهترین حالت این است که کلید را شخصا دریافت کنید و در صورت لزوم رسید به مالک داده شود تا اطمینان خاطر داشته باشد

اصول مذاکره تلفنی

۱– لبخند بزنید ٬ لبخند از پشت تلفن منتقل می شود و حس خوب به مخاطبتان القا می کند

۲– حتما کاغذی داشته باشیم و از نکاتی که فرد می گوید یادداشت برداری کنید تا مخاطب مجبور نشود اطلاعات را دوباره تکرار کند

۳– زمانی که گوشی را بر می داریم و پاسخ می دهیم خود را معرفی کنیم و زمانی که کسی با ما تماس می گیرد ٬ در صورتی که او را شناختیم با ذکر نام او تماس تلفنی خود را آغاز کنیم

۴– لحن صدای ما باید جدی ٬ رسمی ٬ مودبانه ٬ مهربان و پر انرژی باشد

( مهربان یعنی این احساس را در مشتری ایجاد کنیم که ما داریم بیش از وظیفه تعریف شده مان برای او کار می کنیم و تمرکر می گذاریم و واقعا قصد کمک و رفع نیاز یا مشکل او را داریم. مشتری و مالک باید شما را به چشم یه راهنما و مشاور ببینند نه یک فروشنده)

پرانرژی یعنی باید چنان صحبت کنیم که گویی منتظر شنیدن صدای این مشتری خاص بوده ایم و تمام انرژی خود را برای این تماس ذخیره کرده ایم

۵– از سرعت صحبت کردن طرف مقابل تقلید کنیم و تندتر و یا کند تر از سرعت صحبت کردن او حرف نزنیم ( اگر تندتر از سرعت صحبت کردن او حرف بزنیم این احساس را ایجاد می کنیم که کار داریم و اگر خیلی کند تر از سرعت حرف زدن او صحبت کنیم سعی کرده ایم او را دعوت به آرامش کنیم )

۶– خوب گوش کنیم

۷– مانند یک ضبط صوت حرف نزنیم و اجازه ندهیم واژه ها و کلمات برای ما عادی شوند و به آنها عادت کنیم .

از کلمات جدید استفاده کنید خلاق باشید خوب گوش دهیم و در سخن دیگران دنبال واژه های تاثیرگذار باشیم تا آنها را یاد بگیریم و از آنها استفاده کنیم

۸– گفته های طرف مقابل را ادامه بدهیم و در پایان حرف هایش جملات خود که ارتباطی با گفته های ندارد نزنیم و اگر نیاز شد به تدریج و آهسته نظر او را تغییر دهیم

نکاتی که در مورد کارشناسی باید بدانید

منظور از کارشناسی جمع آوری اطلاعاتی است که به عنوان یک کارشناس ملک راجع به یک ملک جمع آوری می کنیم و با به کار بستن آنها می توانیم روند فروش را تکمیل کنیم و در صورتی که در جمع آوری و یا به کار بستن هر کدام از این اطلاعات کوتاهی یا اشتباهی مرتکب شویم قطعا فرآیند فروش تکمیل نخواهد شد.

با این تفاوت که اگر مثلا کارشناسی ملک یا کارشناسی قیمت درست انجام نشده باشد مراحل ابتدایی کار انجام نمی شود.

برای مثال ممکن است که آگهی ملک از تعداد تماس مورد انتظار برخوردار نباشد

و یا کسی برای بازدید از ملک آگهی شده اشتیاقی به خرج ندهد

و یا اینکه مشتریان زیادی از ملک بازدید کنند اما رغبتی برای خرید ملک نداشته باشند

اما اگر کارشناسی های دیگر مانند کارشناسی مالک و یا کارشناسی اسناد و مدارک درست انجام نشده باشد بعد از مدت زیادی که برای همان ملک زمان صرف می کنیم ٬ مراحل پایانی فروش انجام نمی شود و برای مثال جلسه فروش یا نشست فروش برگذار نمی شود و یا همان جلسه به فروش نمی انجامد.

با این فرآیند کارشناسی از ابتدای کار آغاز می شود و تا زمانی فروش ملک می تواند ادامه یابد و این سلسه جمع آوری اطلاعات باید همواره تا زمان فروش ادامه پیدا کند.

اقسام کارشناسی

• کارشناسی ملک

الف – کارشناسی محل قرار گیری ملک

  ب – کارشناسی ساختمان

  ج – کارشناسی واحد

• کارشناسی مالک
• کارشناسی اسناد و مدارک
• کارشناسی قیمت

کارشناسی محل قرارگیری و جغرافیای ملک

المان های اصلی که ارزش یک ملک را مشخص می کند عبارتند از محلیت آن ملک ٬ مشاعات و مشترکات و قسمت های عمومی ساختمان و در نهایت در صورتی که ملک مورد نظر آپارتمان باشد :

مشخصات خود واحد آپارتمانی ٬ با در نظر گرفتن مشخصه های ریز و درشت هر کدام می توانیم به برآوردی نسبی ٬ نسبت به ارزش آن ملک دست یابیم اما منظور از هر کدام چیست و مشاور چگونه باید راجع به هر کدام ارزش گذاری کند و اساسا باید به چه نکات و قسمت هایی دقت نماید.

الف – کارشناسی محل ملک

اساسا منظور از محلیت چیست ؟

مشاور چطور باید تشخیص دهد که کدام فرعی از یک محلیت خوب برخوردار است؟

با دقت به چه ویژگی هایی می تونیم تشخیص بدهیم؟

در اینجا سعی می کنیم به صورت خلاصه وار و نمونه تعدادی از مشخصاتی که مشخص کننده خوب بودن یا بد بودن یک محله می شوند را برشماریم تا از مقایسه کردن و دقت به آنها مشاور بتواند روی محلیت مورد نظر خود ارزش گذاری و بالطبع قیمت گذاری نماید.

نکته : لازم به ذکر است که هر آنچه در اینجا ذکر می گردد به صورت کاملا کلی است و می توان موارد استثنایی را برای هر کدام از آنها ذکر کرد

نکته : هر آنچه در اینجا یاد می شود فقط بصورت نمونه و مشتی از خروار ویژگی های ریز و درشت مشخص کننده و تعیین کننده ارزش یک محلیت می باشد

نکته : توجه به این نکته اهمیت دارد که استانداردهای این مطلب ممکن است با سلیقه مشتریان مختلف تغییر پیدا کند

ویژگی های مثبت تاثیرگزار روی محلیت :

( به علت بیشترین کاربرد در اینجا اختصاصا راجع به یک منطقه مسکونی بحث می شود . به این معنا که استاندارد هایی که ذکر می گردد بیشتر در مورد یک منطقه مسکونی مصداق پیدا می کند)

۱– اصالت یک منطقه : یکی از مهم ترین مشخصه های یک منطقه مسکونی برخوردار بودن از یک پیشینیه فرهنگی و تاریخی قابل اشاره می باشد

۲– بافت متجانس مسکونی منطقه : یعنی منطقه مسکونی مورد نظر ما ٬ از کمترین آمیختگی کاربری مسکونی و کاری برخوردار باشد

۳– دسترسی خوب به اتوبان ها و مراکز رفاهی ٬ تجاری یا مراکز خرید و …

۴– سکوت و آرامش منطقه

۵– مشجر بودن و درختکاری بودن خیابان و فرعی ها ٬ زیبایی های بصری بر روی ارزش ملک تاثیر گذار است

۶– دنج بودن به معنای کم تردد بودن و در مسیر رفت و آمد مناطق دیگر نبودن

۷– مجاورت با فضاهای سبز یا پارکها

۸–عرض گذر خوب و قابل استفاده ( منظور از بَر ساختمان عرض ساختمان می باشد و منظور از گذر عرض خیابان و کوچه است )

۹– سازه های شاخص و معروف مسکونی و … در منطقه مورد نظر

۱۰– شهرت یک منطقه و یا ساکنین منطقه به یک ویژگی فرهنگی و … خاص

۱۱– داشتن فضای مناسب جهت استفاده برای پارک کردن اتومبیل ها

نکته : از این نوع مشخصات بسیار می توان یاد کرد. لازم به ذکر است که کلید تشخیص این مشخصات این است : اساسا هر مشخصه ای که تامین کننده رفاه و آسایش بیشتر ساکنین یک منطقه می شود جزو مشخصه های مثبت و هر مشخصه ای که مزاحم این آسایش و آرامش باشد یک مشخصه منفی تلقی می شود

ویژگی های منفی تاثیر گزار روی محلیت :

۱– بافت بومی و نوسازی نشده

۲–بافت اداری ٬ تجاری و یا کارگاهی

۳– مجاورت با اتوبان به نحوی که از آلودگی صوتی و آلودگی هوای ناشی از مجاورت با اتوبان مصون نباشد

۴– ترافیک زیاد و دسترسی سخت یا محدود

۵– منطقه طرح ترافیک

۶– آلودگی صوتی ٬ بصری و یا آلودگی هوا

۷– مجاورت با امکان متبرکه و مساجد یا ادارات و نهادهای امنیتی دولتی که با توجه به ایجاد محدودیت های اجتمالی می تواند به عنوان یک نکته منفی نگریسته شود

۸– مجاورت با مدرسه ٬ مهدکودک و یا آموزشگاه های مختلفی که ایجاد سروصدا و یا ازدحام انسانی می کنند

۹– مجاورت با ادارات و سازمان ها یا شرکت ها و… که موجب ازدحام یا تردد انسانی یا اتومبیل ها می شود

۱۰ – شیب زیاد فرعی ها بگونه ای که رانندگی در آنها سخت و یا تردد پیاده در آن دشوار باشد

۱۱– عرض گذر کم که موجب می شود تردد اتومبیل ها در آنها به سختی صورت گیرد

۱۲– شهرت منفی یک منطقه یا فرعی

۱۳ – دسترسی بد

و هر چیزی که مزاحم آرامش و آسایش ساکنین منطقه شود

کارشناسی ساختمان

موقعیت قرار گیری ساختمان

شمالی

جنوبی

شرقی

غربی

دو کله

سه بر

مبنای تشخیص موقعیت قرار گیری ساختمان :

• مشخص کردن جهت خود فرعی یعنی اینکه مشخص شود که فرعی خود شمالی جنوبی است و یا شرقی غربی
• مشخص نمودن اضلاع کوچه و خیالان با توجه به جهات جغرافیایی ( شمالی ٬ جنوبی ٬ شرقی و غربی)
• با توجه به قرارگیری ملک در هر کدام از این اضلاع ٬ ملک به همان جهت نامیده می شود

وضعیت بصری ورودی ساختمان ٬ ورودی ساختمان می تواند یکی از موارد ذیل الذکر باشد :

حیاط ( شامل محوطه سازی و … )

لابی (‌دقت به وسعت ٬ وضعیت ظاهری ٬ مبلمان موجود ٬ کیفیت پوشش کف و دیوار و …ارتفاع سقف و… که می تواند به مجلل بودن آن بیافزاید )

پارکینگ : اگر ورودی ساختمان از پارکینگ باشد توجه به مسائل زیر حائز اهمیت می باشد:

• دقت به کیفیت ظاهری پارکینگ و کف و دیوار ها
• دقت به برند اتومبیل های موجود در پارکینگ
• دقت به ارتفاع سقف پارکینگ
• محل قرار گیری پارکینگ واحد مورد نظر