با توجه به رشد قیمت ملک و اولویت سرمایه گذاری در این بخش توسط سرمایه گذاران ارزیابی و کارشناسی و قیمت گذاری ملک دارای اهمیت فوق العاده ای بوده و وابسته به پارامترهای متعددی شامل: کاربری ملک ،ابعاد و مساحت ، عرض گذر،سند ،مصالح بکارفته در حین ساخت ، مشاعات و …..میباشد .
متاسفانه درشرایط فعلی کشور اصول و شرایط قانونمند و خاصی جهت قیمت گذاری و ارزیابی ملک وجود نداردو در بسیاری از موارد بحرانهاو شرایط سیاسی مملکت تاثیر بسزایی در بازار ملک گذاشته و یا آنرا وارد رکود بلند مدت کرده و یا از رکودر آورده ودرکوتاه مدت رونق میبخشد . بازار عرضه و تقاضا نیز تاثیر بسیار مهمی در ارزیابی ملک داشته که آنهم تابعی از شرایط روز مملکت میباشد .
همانطور که میدانیم هر ملکی دارای عرصه (زمین) و اعیان(بنا)بوده و برای ارزیابی و کارشناسی ملک میبایست عرصه واعیان ملک به صورت جداگانه قیمت گذاری شده که البته عوامل مهمی شامل دسترسی محلی، عرض معبر، جهت قرارگیری ملک ،قیمت عرف منطقه و….در قیمت ملک موردنظر تاثیر گذار میباشد .
ارزش اعیانی ملک تابع عوامل موثر و مهمی شامل هزینه های شهرداری ،هزینه های ساخت میباشد که این هزینه ها باتوجه به موقعیت عرصه ونیز نوع سازنده که به مشروح در ذیل به آن میپردازیم متغیر میباشد .
درشرایط کنونی جامعه ما سه نوع سازه بیشتر به چشم نمیخورد:
سازه های بنائی ساز
این نوع سازه ها بیشتر توسط افرادی که معمولا”دارای تجربه کاری و بدون تحصیلات آکادمیک هستند ساخته شده که اکثر این ساختمانها دارای نقشه مشابهی بوده و موقعیت جغرافیایی و نیز منطقه شهری آن تعیین کننده درجه مصالحی است که در آن بکارمیبرند. برای ساخت نماها دست به تقلید زده و از خود هیچگونه نوع آوری به خرج نداده و معمولا” سعی میکنند برای توجیه ایرادات ساختمان دست به مصرف مصالح لوکس و گران قیمت زده .
در این ساختمانها هیچ تناسبی بین متراژعرصه و میزان عیانی وجود ندارد ،تعداد واحدهای ساخته شده بر اساس نیاز مشتریان است نه براساس استاندارد ابعاد و متراژ زمین، استانداردهای جهانی ساختمان سازی جایی در این سازه ها ندارند و با توجه به فقیر نشین بودن و اعیان نشین بودن منطقه ساخت مصالح بکاررفته نیز تغییر داشته ،این ساختمانها خیلی زود فرسوده و کلنگی میشوند .
سازه های مهندسی ساز
این نوع سازه ها تلفیقی از سازه های بنایی ساز و معماری ساز میباشد که در آن پاره ای از ضوابط و اصول ساختمان سازی در آنها رعایت شده ولی در بسیاری از موارد دچار افراط و تفریط شده و به جای نماسازی تقلیدی به نماسازی ترکیبی روی آورده ولی اثر هنری در آن مشاهده نمیشود .مانند سازه های بنایی ساز تناسبی بین تعداد واحدها و مترا ژ آنها به چشم نمیخورد در یک ساختمان متراژ واحد 200متری درکنار متراژ واحد70متری به چشم میخورد .مهندسین ساختمان ، اجرای سازه های خود را به معماران تجربی واگذار کرده و خودشان فقط نظارت را بعهده میگیرند وبه همین خاطر کیفیت کار پایین آمده و متاسفانه فقط10یا 15 سال عمر مفید این سازه ها از سازه های بنایی ساز بیشتر است.
درهرحال مهندسین اجرایی ساختمان بسیاری اوقات فروش املاک خودرا مدیون یدک کشیدن مدرک مهندسی شان میدانند نه ذوق و هنر و دانش و تجربه .
سازه های آرشیتکت ساز یا معماری ساز
مهندسین این رشته صاحب ذوق و هنر بوده و در اجرای ساخت و ساز نه گرفتارلوکس سازی شده و نه در بکارگیری مصالح دچار افراط و تفریط میشوند .با دوام ترین و مقاومترین سازه ها را میسازند که در مقابل بلایای طبیعی همچون زلزله ،آتش سوزی،سیل و….مقاوم بوده از پلان منطقی ،مصالح سبک و مقاوم در حد متعارف استفاده میشوند و دارای ارزش فرهنگی وهنری میباشند .دراین نوع سازه ها به هماهنگی طبقات اجتماعی ،میزان تحصیلات ،شغل وسن وسال توجه شده وکاربری ملکها به ندرت با یکدیگر تداخل داشته ،گرفتار استفاده از مصالح لوکس برای پوشاندن معایب ساختمان ،افراط و تفریط درطراحی و زیبا سازی و …..نمیشوند.امنیت روحی و روانی ،امنیت، فیزیکی ،نورپردازی ،جداسازی و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان مورد توجه میگیرند .در این سازه ها ضوابط و استاندارد بین المللی وداخلی مورد توجه قرارگرفته وخلاقیت و تکامل و ترقی در این سازه ها به چشم میخورد .
با توجه به موارد کلی که توضیح داده شد متصور است که مسئله ارزیابی وکارشناسی قیمت بحثی تخصصی بوده که توضیح بیشترآن در این مقاله نمیگنجد و دوستان عزیز باید نحوه اصولی کارشناسی قیمت را در آموزشها ودوره های مختلف دیده تابیشتر درشغل خود اعتبار و جایگاه مناسبی را کسب نمایند .
الهی روزیتون هزار برابر بشه ?
