خرید ویلا و ویلاداری در مناطق خوش آب و هوا از دیرباز وجود داشته، اما این روزها تا حدودی با افزایش روبه‌رو بوده است. از دلایل این افزایش می‌توان به آلودگی هوا، شلوغی، ازدحام و فشارهای زندگی شهری اشاره کرد. دلایلی که می‌تواند افراد را به خرید ویلا و مهاجرت به مناطق ویلایی‌نشین یا مسافرت‌های گاه و بی‌گاه به این مناطق ترغیب کند. اما خرید ویلا به راحتی خرید آپارتمان نقلی نیست و اگر قصد دارید سرمایه و پس‌اندازتان را صرف خرید ملک ویلایی کنید باید به نکات ویژه‌ای توجه کنید. در این مطلب قصد داریم به چنین نکاتی بپردازیم.

چرا خرید ویلا؟

دلایل متعدد اقتصادی باعث شده در سال‌های اخیر سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن رونق خاصی داشته باشد. با توجه به تورم‌های شدید در این سال‌ها بسیاری از افراد برای حفظ ارزش سرمایه‌شان تصمیم به خرید ویلا می‌گیرند که اگر به دقت ویلای موردنظرشان را انتخاب کنند سرمایه‌گذاری مناسبی محسوب می‌شود.

اما مسائل اقتصادی تنها دلیل رونق خرید و فروش ویلا در سال‌های اخیر نیست. زندگی شهری روز به روز سخت‌تر می‌شود. کلان‌شهرها هر روز گسترده‌تر، شلوغ‌تر و پرازدحام‌تر می‌شوند. آلودگی هوا و آلودگی صوتی نیز در این چند سال چند برابر شده است. تمام این موارد می‌تواند موجب شود افراد از شهرها فراری باشند و به مناطق بکر، خلوت و آرام‌تر روی بیاورند. حتی اگر افراد به خاطر شغلشان نتوانند در مناطق ویلایی زندگی دائمی داشته باشند، ترجیح می‌دهند خانه‌ای در این مناطق داشته باشند که هر وقت به تعطیلات خوردند یا خواستند چند روزی را به دور از هیاهو و جنجال شهر سپری کنند، به آنجا بروند.

ویلای ساحلی یا جنگلی؟

پیش از خرید ویلا باید مشخص کنید که قصد دارید ویلای جنگلی بخرید یا ساحلی. اما اصلا این دو نوع ویلا چه تفاوتی با هم دارند؟

ویلای ساحلی به ویلایی گفته می‌شود که کنار خط ساحلی و با فاصله‌ای اندک از دریا ساخته شده‌ است. از مزایای ویلای ساحلی می‌توان به چشم‌انداز مستقیم به دریا، شنیدن صدای امواج دریا، دسترسی راحت به ساحل، دسترسی آسان به جاده‌های اصلی و امکانات شهری و دسترسی آسان در فصل‌های سرد سال اشاره کرد.

اما ویلاهای ساحلی یک عیب بزرگ دارند و آن این است که به خاطر نزدیک بودن به ساحل دریا در ماه‌های گرم سال (تیر و مرداد) هوای اطرافشان به شدت شرجی می‌شود که شاید برای بسیاری از افراد قابل تحمل نباشد. ضمن اینکه ویلاهای ساحلی به خاطر زمین‌های ماسه‌ای نسبت به ویلاهای جنگلی تنوع گیاهی کمتری دارند. بنابراین اگر دوست دارید در محل ویلایتان از طبیعت سبز لذت ببرید ویلای ساحلی مناسب شما نیست.

علاوه بر این موارد هزینه‌ نگهداری ویلای ساحلی نسبت به ویلای جنگلی بیشتر است. علت آن هم مشکلاتی مانند رطوبت شدید، پیشروی آب دریا تا ساحتمان ویلا، ریزش دیوارهای حیاط به خاطر امواج و… است.

ویلای جنگلی همان‌طور که از اسمش پیداست در مناطق جنگلی و کوهپایه‌ای احداث شده است. این ویلاها معمولا از محیط‌های شهری دورترند و به همین دلیل فضای آرام‌تری نسبت به ویلاهای ساحلی دارند. ضمن اینکه به خاطر بیشتر بودن مساحت زمین‌های جنگلی نسبت به زمین‌های ساحلی، گزینه‌های متنوع‌تری در دسترس شماست. قیمت ویلاهای جنگلی نیز نسبت به ویلاهای ساحلی پایین‌تر است و از نظر داشتن سند شش‌دانگ وضعیت مناسب‌تری دارند.

اما دوری از مناطق شهری باعث شده دسترسی به ویلاهای جنگلی، به خصوص آن‌هایی که در کوهپایه‌ها یا ارتفاعات احداث شده‌اند، چندان آسان نباشد. اگر بخواهید در این ویلاها ساکن شوید احتمالا برای تأمین مایحتاج زندگی‌تان با دشواری روبه‌رو می‌شوید. ضمن اینکه در فصل‌های سرد سال و با افزایش بارش برف و باران، راه‌های منتهی به این ویلاها وضعیت نامناسبی پیدا می‌کنند.

بنابراین با توجه به روحیات خود، نیازتان و بودجه‌ در دسترس باید بین ویلای ساحلی و جنگلی یکی را انتخاب کرده و محدوده‌ جستجویتان را کوچک‌تر کنید.

ویلای شهرکی یا مستقل؟

ویلاهای شهرکی به ویلاهایی گفته می‌شود که در کنار مجموعه‌ای از ویلاها در زمینی بسیار بزرگ احداث می‌شوند. نقطه‌ مقابل این نوع ویلاها، ویلای مستقل است که سازنده در زمین خودش به صورت مستقل ویلایی منفرد برای خودش می‌سازد. هر کدام از این نوع ویلاها مزایا و معایب خاص خودشان را دارند. به همین دلیل مهم است که قبل از شروع جستجو ببینید ویلای شهرکی مناسب شماست یا ویلای مستقل.

اولین نکته راجع به ویلاهای شهرکی آن است که به خاطر زمین وسیع موردنیاز برای احداث شهرک، عملا امکان ساخت آن در مرکز شهر وجود ندارد. اکثر شهرک‌های ویلایی در حومه‌ شهر قرار دارند. بنابراین باید ببینید آیا حاضرید در حومه‌ شهر زندگی کنید یا حتما می‌خواهید ویلایتان در شهر باشد. البته به خاطر دورتر بودن از شهر معمولا قیمت ویلاهای شهرکی از ویلاهای مستقل پایین‌تر است.

زمانی که برای خرید سراغ ویلای مستقل می‌روید باید بدانید که تمام کارهای مربوط به ساختمان از تأمین امنیت گرفته تا تعمیر و نگهداری بر عهده‌ خودتان است. اما ویلای شهرکی این‌طور نیست. از این نظر زندگی در ویلاهای شهرکی مانند زندگی در آپارتمان است. شهرک‌های ویلایی معمولا نگهبان 24 ساعته دارند که امنیت شهرک را تأمین می‌کنند. بنابراین اگر قصد اقامت دائمی در ویلا را ندارید از نظر امنیتی ویلای شهرکی مناسب‌تر از ویلای مستقل است. اما از طرف دیگر در ویلای شهرکی همه‌چیز به نظر شما بستگی ندارد. اگر قرار باشد تغییری ایجاد شود باید با نظر تمام ساکنین باشد. ضمن اینکه ویلاهای شهرکی قوانین خاص خودشان را دارند که ممکن است با خلقیات شما جور در نیاید.

اگر به موضوع حریم شخصی اهمیت می‌دهید ویلای مستقل انتخاب مناسب‌تری برای شماست. به هر حال ضرب‌المثل «چهاردیواری، اختیاری» در مورد این نوع ویلا بیشتر صدق می‌کند. ضمن اینکه مطمئنا فضای ویلای مستقل آرام‌تر از ویلای شهرکی است.

در مجموع پیش از خرید ویلا باید معایب و مزایای ویلای مستقل و شهرکی را سبک سنگین کنید و ببینید کدام‌ یک برای شما مناسب‌تر است.

ویلای فلت، دوبلکس یا تریپلکس؟

ویلاهای معمول در ایران به یکی از سه شکل فلت (ویلاهای یک طبقه با دو یا سه خواب)، دوبلکس (ویلاهای دو طبقه) و تریپلکس (ویلاهای سه طبقه با سه تا شش خواب) ساخته می‌شوند. هرکدام از این ویلاها ویژگی‌های خاص خودشان را دارند و نمی‌توان حکمی کلی صادر کرد که کدام یک از دیگری بهتر است.

اگر خانواده‌ای کم‌جمعیت دارید مطمئنا ویلای فلت مناسب شماست. اما اگر خانواده‌تان شلوغ است یا قصد دارید اکثرا با دوستان و آشنایان به ویلا بروید، مطمئنا به فضایی بزرگ‌تر نیاز دارید. از طرفی درست است که ویلاهای دوبلکس و تریپلکس فضای بزرگ‌تری دارند، اما در عوض هزینه تعمیر، نگهداری، سرمایش و گرمایششان نیز بسیار بیشتر است.

ویلاهای تریپلکس به خاطر ارتفاعشان معمولا چشم‌انداز بهتری را به ساکنین خانه ارائه می‌دهند، اما در ویلاهای فلت باید قید تماشای مناظر طبیعی از ارتفاع را بزنید.

اما نکته‌ مهم این است که از قبل دقیقا هدفتان را از خرید ویلا مشخص کنید. اگر ویلای دوبلکس یا تریپلکس بخرید ولی از اکثر فضای آن استفاده نکنید هم موقع خرید هزینه‌ بیشتری متقبل شده‌اید و هم هزینه‌ قبض‌های ویلایتان سر به فلک می‌کشد. در نقطه‌ مقابل اگر بعد از خرید ویلا بفهمید محیط آن برایتان کوچک است و به ویلای بزرگ‌تری نیاز داشته‌اید، مجبور به فروش و تعویض آن می‌شوید که می‌تواند هزینه‌هایی اضافی را به شما تحمیل کند.

کیفیت ساخت ویلا

شما برای خرید ویلا هزینه‌ زیادی می‌کنید، بنابراین طبیعی است که بخواهید ویلایتان بهترین کیفیت را داشته باشد. قاعدتا هرچه بیشتر هزینه کنید می‌توانید ویلایی با کیفیت ساخت بهتر بخرید. اما از آنجا که کلاهبرداران همیشه در بازار مسکن حضور دارند باید حواستان را جمع کنید که ارزش ملکی که می‌خرید از پولی که می‌پردازید کمتر نباشد.

طراحی خانه‌های ویلایی با خانه‌های آپارتمانی متفاوت است. اولا معماری ویلا باید متناسب و سازگار با محیطی باشد که در آن قرار دارد و ثانیا از موادی در آن استفاده شود که در شرایط آب و هوایی خاص منطقه در درازمدت برایتان مشکلی ایجاد نکند.

البته که ظاهر ویلا اهمیت خاص خودش را دارد، اما ظاهر نباید شما را گول بزند. سازندگان بی‌تجربه و غیرحرفه‌ای سعی می‌کنند نمای ویلا را عالی کار کنند تا به این طریق بر کیفیت پایین مصالح مورد استفاده در داخل ویلا سرپوش بگذارند.

برای اینکه از کیفیت ویلا اطمینان حاصل کنید در وهله‌ اول سعی کنید فقط از شرکت‌هایی ویلا را بخرید که واحد طراحی و معماری مخصوصی دارند و در گذشته حسابشان را پس داده‌اند.

سازندگان معتبر معمولا از مراحل ساخت عکس‌برداری می‌کنند که می‌توانید با مرور عکس‌ها بفهمید واقعا از چه مصالحی در ساختمان استفاده شده است.

داشتن پایان کار برای ویلا به معنی آن است که نظام مهندسی سازه‌ ویلای شما را تأیید کرده و از این نظر خیالتان را راحت می‌کند.

توجه به نقشه‌ ویلا نیز مهم است. مطمئنا ویلاهایی که نقشه مهندسی‌تری داشته و پِرتی کمتری دارند برای خرید مناسب‌ترند.

چه مدارکی را بررسی کنیم؟

هنگام خرید ویلا بهتر است قید ویلاهای قول‌نامه‌ای را بزنید. سراغ ویلاهایی بروید که سند شش‌دانگ عرصه و اعیان، پروانه ساخت، پایان کار و سند تفکیکی دارند. اگر ویلای شهرکی با سند مشاع می‌خرید اطمینان حاصل کنید که امکان تفکیک سند در آینده وجود داشته باشد.

خرید ویلایی که در منطقه‌ای با کاربری غیر از مسکونی ساخته شده نیز در آینده شما را به دردسر می‌اندازد. باید بدانید که اگر کاربری زمین توریستی یا گردشگری، تجاری، کشاورزی یا باغی باشد احداث ساختمان مسکونی در آن زمین مجاز نیست. اگر شما ویلایی را بخرید که در چنین زمین‌هایی ساخته شده‌اند در آینده با مشکل مواجه می‌شوید. به‌خصوص که فروشندگان معمولا این ویلاها را با قیمتی بسیار پایین‌تر از بازار می‌فروشند تا خریداران را وسوسه کنند. شما نباید در دام این وسوسه بیفتید.

قبل از خرید ویلا می‌توان از مراجع معتبر استعلام گرفت که آیا زمین کاربری مسکونی دارد یا خیر. ضمن اینکه سعی کنید قبل از خرید ویلا از محلی‌ها یا افراد مختلف پرس‌وجو کنید تا خدای نکرده سرتان کلاه نرود.

مورد دیگر توجه به طرح آزادسازی سواحل شمال کشور است. این قانون چندین سال است که تصویب شده و در مناطقی نیز اجرایی شده است. بر اساس این قانون هیچ‌‌یک از ویلاهای لب دریا نباید ساحل اختصاصی داشته باشند تا عموم مردم بتوانند به ساحل دسترسی پیدا کنند. اگر فروشنده یا مشاور املاک منکر اعمال این قانون بر ویلای فروشی شدند به حرفشان اعتماد نکنید و از شهرداری منطقه استعلام بگیرید تا به هوای ساحل اختصاصی مجبور به پرداخت مبلغ بیشتر نشوید.

چه ویلاهایی را نخریم؟

هنگام جستجوی ویلای مناسب مطمئنا به گزینه‌های مختلفی بر می‌خورید. توصیه می‌کنیم قبل از خرید ویلا با ویژگی‌های زیر کمی بیشتر تأمل کنید.

• سراغ ویلاهایی که در موقعیت جغرافیایی خطرناک احداث شده‌اند نروید. امکان آسیب دیدن ویلاهایی که حریم رودخانه را رعایت نکرده‌اند یا بر روی زمین‌های سست بنا شده‌اند زیاد است.
• پیش از خرید ویلاهایی که در حریم دکل‌های برق فشار قوی دارند کمی بیشتر فکر کنید. تحقیقات علمی نشان داده‌اند که تشعشعات این دکل‌ها مضر هستند. حالا که قرار است هزینه کنید بهتر است ویلایی بدون‌ خطر بخرید.
• قید خرید ویلاهایی را که در مناطق پرت و دورافتاده احداث شده‌اند بزنید. این ویلاها می‌توانند از نظر امنیتی مشکل‌ساز باشند.
• قبل از خرید مطمئن شوید که ویلای موردنظر در محیطی پر سر و صدا قرار ندارد. مطمئنا ویلاهایی که کنار ورزشگاه‌ها، زمین‌های ورزشی یا نزدیک مدارس هستند آن آرامشی را که شما به دنبالش هستید ندارند.
• به ویلاهایی که زیر قیمت بازار به فروش می‌رسند بدبین باشید. این ویلاها معمولا مشکلات مالکیتی یا کاربری زمین دارند. اگر هم تصمیم به خرید این نوع ویلاها گرفتید حتما مطمئن شوید که از نظر حقوقی مشکلی متوجهشان نباشد.

جمع‌بندی

• وضعیت پرنوسان اقتصاد در سال‌های اخیر و افزایش فشار شهرنشینی موجب شده خرید و فروش ویلا رشد قابل‌توجهی داشته باشد.
• ویلاهای ساحلی نسبت به ویلاهای جنگلی دسترسی بهتری به امکانات شهری دارند، اما قیمتشان بالاتر است.
• ویلاهای شهرکی امکاناتی را دارند که ویلاهای مستقل ندارند، اما در این ویلاها حریم شخصی محدودتری دارید.
• پیش از خرید تعیین کنید به ویلایی با چه اندازه‌ای نیاز دارید. اگر خانواده‌ای پرجمعیت هستید سراغ ویلاهای دوبلکس یا تریپلکس و اگر خانواده‌ای کم‌جمعیت هستید سراغ ویلاهای فلت بروید.
• هنگام خرید ویلا علاوه بر کیفیت نما به کیفیت مصالح مورد استفاده در داخل و نقشه‌ خانه نیز توجه کنید.
• موقع خرید ویلا مطمئن شوید که ملک در زمینی با کاربری مسکونی ساخته شده باشد.

موقعیت مکانی باغ ویلا:

باغ ویلا از نظر موقعیتی به سه بخش تقسیم می‌شوند. شهرک‌های باغ ویلایی، باغ ویلاهای مجموعه‌ای و محیط های مسکونی سه بخشی هستند که موقعیت‌های مکانی را تشکیل می‌دهند.

شهرک‌های باغ ویلایی از مناطق محبوب خریداران به شمار می‌روند اما قیمت بالا در این شهرک‌ها باعث شده تا باغ ویلاهای مجموعه‌ای و محیط‌های مسکونی هم به علت قیمت مناسب مورد توجه خریداران قرار بگیرند.

محوطه سازی:

قابل توجه‌ترین بخش در باغ ویلا محوطه بیرونی است و محوطه سازی در آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. درختچه‌ها و گیاهان زینتی، گلکاری، چمن کاری، برکه‌های مصنوعی، آبنما و آلاچیق از جمله عناصری هستند که در محوطه سازی کاربرد ویژه ای دارند.

نورپردازی:

نورپردازی در باغ ویلا از اهمیت بالایی برخودار است. نورپرداری‌های حرفه‌ای و مهندسی شده علاوه بر نمای زیبا و دلنشین در شب،  امنیت باغ ویلا را تا حد زیادی در شب بالا می‌برند. استفاده از لامپ‌های محوطه زیبایی قابل توجهی را به باغ ویلا می‌بخشد.

استخر:

بیشتر خریداران تمایل دارند که باغ ویلای مد نظرشان دارای استخر باشد. بیشتر باغ ویلا در شهریار و ملارد و محمدشهردارای استخر هستند. باید توجه داشت که استخر موجود در باغ ویلا مجهز به تاسیسات کامل باشد.

برای خرید زمین به چه نکاتی باید توجه کرد؟

همه ما به کار خود مشغولیم و وقتی تصمیم به خرید زمین، ملک مسکونی یا ملک تجاری می گیریم، کمتر به این فکر می‌کنیم که ممکن است چه گرفتاری‌هایی برایمان پیش بیاید. بنابراین آشنایی با قوانین حاکم بر این بازار به خصوص قوانین خرید زمین، به ما کمک می کند تا خرید مطمئن تری داشته باشیم. این مقاله راهنمای خرید زمین است که در سرفصل های زیر مورد بررسی قرار خواهد گرفت:

• آشنایی با مهم ترین نکات حقوقی خرید زمین
• نکات مربوط به نوشتن قولنامه
• نکات مهم در هنگام خرید زمین برای پیشگیری از کلاه‌برداری

آشنایی با مهم ترین نکات حقوقی خرید زمین

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحا گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید.

بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

نکات مربوط به نوشتن قولنامه

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قولنامه همان سند ملک است. اما حقیقت آن است که قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشند و از آنجایی که قولنامه توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه که افرادی عادی هستند، تنظیم می‌شود، در شمار اسناد رسمی محسوب نمی‌شوند.
قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره‌ی نکات حقوقی و قوانین خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد. از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. سند خرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی کنید و از کد رهگیریمربوطه استعلام کنید.

تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم کردن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه‌ی کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یک بار مورد معامله قرار گرفته است.

کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت زمین یا ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن زمین یا ملک قرار است به چند نفر به صورت هم‌زمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید.
اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.

نکات مهم در هنگام خرید زمین برای پیشگیری از کلاه‌برداری

شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است. بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارهای مربوط به خرید زمین یا ملک را به مشاور املاک بسپرند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود، در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه می‌تواند مشکل‌سازترین قسمت نیز باشد.
تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یک کلاه‌بردار باشد. نگاهی به پرونده‌های کلاه‌برداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره‌ی یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاه‌برداری از مشتریان دنبال می‌کنند.

1. بنابراین اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.

1. در هنگام خرید زمین از هویت فروشنده مطمئن شوید. کارت ملی و شناسنامه او را با دقت ببینید و با مشخصات سند زمین یا ملک و بقیه مدارک چک کنید. رودربایستی نداشته باشید.
2. اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید.
3. هر ملک یا زمین یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
4. هرگز قولنامه یا مبایعه‌نامه ای را که در هنگام خرید زمین در بنگاه به صورت دستی تکمیل می‌شود، به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد ره‌گیری بدهد. مبایعه نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.
5. صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت نماید.
6. کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس زمین یا ملک صادر می‌شود. در هنگام خرید زمین کد رهگیری صادر شده را از طریق “سامانه ثبت معاملات و املاک ایران” در این آدرس چک کنید http://www.iranamlaak.ir

اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد، بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند زمین یا ملک را به فرد دیگری بفروشند. به هیچ وجه به حرف­های مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد رهگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.

• در هنگام خرید زمین آدرس و مشخصات زمین یا ملک را که در سند آن ذکر شده است با موقعیت واقعی زمین یا ملک مقایسه کنید. هرگونه مغایرتی را قبل از خرید برطرف نمایید.
• با مراجعه به اینترنت میزان حق کمیسیون بنگاه‌دار را از سایت اتحادیه مشاورین املاک پیدا کنید. الآن معاملات زیر پانصد میلیون تومان، از هر طرف نیم درصد مبلغ معامله به عنوان کمیسیون دریافت می‌شود.
• تقریباً همه مطالب مربوط به راهنمای خرید زمین که در بالا بیان شد وظیفه مشاور املاک است. یک مشاور املاک خوب باید تسهیل کننده معامله و متعادل کننده ریسک بین فروشنده و خریدار باشد و به گونه ای معامله را انجام دهد که هر دو طرف با اعتماد و بدون نگرانی باشند. اما واقعیت این است که همه مشاورین املاک اینگونه نیستند. بسیاری از آنها عجله دارند معامله سریع تر انجام شود و کمیسیون خودشان را بگیرند و به فکر طرفین معامله بخصوص خریدار نیستند. حتی بعضی مواقع با یک طرف معامله تبانی می کنند. بنابراین هنگام خرید زمین به مشاور املاک اعتماد کامل نداشته باشید.
• خریدار باید بر اساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمز دار باقی مبلغ معامله حاضر شود.
• در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتماً از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.
• چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای خرید زمین و تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلاً انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلاً توسط دفترخانه انجام شده باشد.
• چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
• مطمئن شوید که مال (در اینجا زمین است) در وثیقه یا در توقیف نباشد.
• اگر کسی که مبایعه نامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی (سرپرست) یا قیم مالک است، دلایل آن را بپرسید. آیا در وکالت‌نامه ذکر شده است که وکیل خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر و اگر امضاکننده ولی (سرپرست) مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
• اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببینید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرید و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده بخواهید.
• هنگام خرید زمین، خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد، که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی زمین یا ملک به خریدار نخواهد بود.
• عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش» که در متن مبایعه نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و به هم زدن معامله را از خود سلب می‌کنند. بنابراین حواستان باشد پس از امضای مبایعه‌نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است.
  امروزه شاهد این هستیم که تعداد زیادی از هم‌وطنان ما، برای خرید زمین و ساختن سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاه‌برداران افتاده و به علت عدم دقت در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش، حاصل یک عمر زندگی خود را بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند. قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلی (ناآگاهی از قوانین و مقررات، اعتماد بی جا، طمع و عجله) به وجود می آید که با کمی مطالعه و دقت می توان از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری کرد.