بازار املاک در پاییز و زمستان چگونه خواهد شد؟

بازار املاک تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور، هم در بخش خرید و فروش و هم در بخش اجاره مسکن، پاییز و زمستان غیرمنتظره‌ای را پیش رو دارند. اغلب فعالان بازار بر این باورند که بخش مسکن پاییز و زمستان داغی را تجربه خواهندکرد.

توصیه به نخریدن خانه، مربوط به خریداران مصرفی نیست

آقای فارسی در ابتدا با اذعان به این واقعیت که شرایط معاملات طی دو هفته گذشته روند کاهشی داشته، در تشریح دلایل این تغییر گفت: واقعیت این است که تاثیر عوامل سیاسی بر رفتار هر دو طرف عرضه و تقاضا  در بازار مسکن انکارناپذیر است. جدای از تحولات بین‌الملل، ما در این هفته شاهد دو اعلام موضع از سوی سکان‎داران بخش مسکن بودیم که در عمل خریداران را تشویق به نخریدن خانه کردند و باعث شد خریداران منتظر کاهش قیمت باشند. اما واقعیت این است که متقاضیان مصرفی مدت‎هااست که توان خریدن خانه ندارند.

وی افزود: تا پیش از این اتفاقات، خریداران به دنبال فروشندگان بودند و با فعالیت در بازار در جست و جوی خانه مناسب بودند، اما هم اکنون  شاهد تکاپوی آن دسته از فروشندگان هستیم که برای فروش تحت فشارند و در پی خریداران برای فروش خانه‌شان هستند.

معدل‌گیری و آمارسازی غیرکارشناسی را کنار بگذاریم

مدیر املاک آکام، درباره سرنوشت بازار مسکن در زمستان 98 گفت: اولاً باید تاکید کنیم مطابق آنچه رئیس اتحادیه املاک هم اعلام کرده است، نباید آمار متوسط قیمت‌ مسکن در  تهران را که در رسانه‌ها مطرح می‌شود کارشناسی دانست، چراکه معدل‌گیری قیمت شمال با جنوب تهران اصلاً منطقی نیست. مناطق شمال شهر شرایط و مشتری خاص خود را دارند. اما در رابطه با آینده قیمت خانه و سرنوشت بازار مسکن باید گفت که بازار از نظر قیمت در ثبات به سر می‌برد و  شیب صعودی قیمت‌ها متوقف شده است. در اصطلاح؛ مشاوران املاک می‌گویند قیمت‌ها در «پاگرد» است.

آقای فارسی در پاسخ به این پرسش که آگهی‌های جذاب بازار مسکن در کدام دسته خانه‌ها قرار می‌گیرند، گفت: در مناطق مرکزی شهر، آپارتمان های نوساز مناسبی وجود دارد اما به دلیل ناتوانی خریداران در تامین بودجه مورد نیاز، آگهی های جذاب و پر رونق به طور عمده در دسته خانه‌های پنج تا شش سال ساخت قرار می‌گیرند.

مالیات بر اجاره مفید است

وی در پایان در خصوص نگاه مشاوران املاک به موضوع مالیات بر اجاره و مالیات بر خانه‌های خالی گفت: مشاوران املاک با هر طرح سازنده و خوبی برای حمایت از خریداران و فروشندگان و رونق بازار مسکن موافقند. طرح مالیات بر خانه‌های خالی مدت‎ها است که مطرح شده اما، اجرایی نشده است. در ارتباط با مالیات بر اجاره هم، به نظر می‌رسد این گونه مالیات‌ها منجر به کاهش اجاره خانه‌ها شود.

میانسال ها در دسته محبوب ترین املاک تهران

علامت نگران‌کننده دوم از افزایش تمایل خریداران به واحدهای مسکونی میانسال نشئت می‌گیرد؛ هم‌اکنون در بسیاری از مناطق تهران واحدهای ۷ تا ۱۵ سال بیشترین تعداد متقاضی را برای خرید دارند.

این موضوع نشان می‌دهد فاصله بین قیمت واحدهای نوساز با خانه‌های میانسال به حدی است که حتی در صورت رونق ساخت‌وساز؛ طرف تقاضا یا همان خریداران مصرفی به دلیل نداشتن قدرت خرید، تمایلی برای معامله در بخش نوساز ندارند.

وام مسکن دیگر اثر ندارد

سومین علامت هشداردهنده، کاهش محسوس میزان مراجعات خریداران در مناطق جنوبی و متوسط شهر تهران برای خرید مسکن است. از آنجا که عمده معاملاتی که در این مناطق انجام می‌شود وابسته به وام بانکی است؛ بدون شک این عدم مراجعه تحت تاثیر ناکارآمد شدن وام مسکن در پوشش دو سوم از قیمت مسکن است.

در دو سال گذشته به دلیل این‎که وام خرید مسکن در پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان در این مناطق کارگشا بود، آن دسته از خریداران که امکان انتخاب واحد مناسب در مناطق شمالی و متوسط رو به بالای شهر را نداشتند، در این مناطق اقدام به خرید آپارتمان می‌کردند اما در حال حاضر به دلیل بی‌اثر شدن تسهیلات بانکی خرید مسکن، عملاً بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی در حال خروج از بازار مسکن این مناطق است.

براین اساس، به نظر می‌رسد بخش مسکن باید به استقبال یک بازار راکد در زمستان برود. البته تفاوت این رکود با رکودسال گذشته در غیر تورمی بودن آن است و نهایتاً قیمت املاک در تهران و دیگر شهرها همسو با تورم  عمومی قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. این اتفاق به معنای این است که زمستان امسال فرصت خوبی برای خریداران مصرفی است تا بتوانند در آرامش نسبی و با استفاده از برخی تسهیلات جانبی ضمن افزایش پس انداز، انتخاب مناسبی را داشته باشند.

آموزش مشاور املاک