اصطلاحات حقوقی که در خرید، فروش اجاره باید بدانید!!!

اصطلاحات حقوقی ملکی رایج در معاملات مسکن

اصطلاحات حقوقی : ثبت ملک و اسناد ملکی كه موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگر از قبیل قانون مدنی و كیفری و غیره برای خود هدفی دارد كه یكی از اهداف عمده و اساسی ثبت سند املاک حفظ مالكیت مالكین ذوی الحقوق نسبت به آنهاست ، تا از تجاوز و تعدی دیگران در امان بماند و مالكیت افراد از امنیت برخوردار باشد .

ملک مجهول المالک

•  در قانون ثبت به ملکی اطلاق می شود که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تا کنون از طرف مالک و یا قائم مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد و متصرفین اینگونه آموزش خرید و فروش املاکمی توانند باتوجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود می باشد همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند .

اجاره 

• قراردادی است که بر اساس آن یک طرف معامله به نام مؤجر بخشی از مال یا دارایی خود را در ازای دریافت اجاره بها از طرف دیگر به نام مستأجر، در اختیار او قرار می‌دهد. اگرچه اجاره‌ بیشتر در بازار مسکن کاربرد دارد، اما اختصاصی به آن ندارد و برای اموال منقول مانند خودرو نیز به کار می‌رود. اگر شخصی به جای مسکن یا خودرو، نیروی کار خود را در اختیار دیگری قرار دهد و در مقابل آن اجرت دریافت کند، به او اجیر و به شخص اجاره‌کننده،مستأجر می‌گویند.

آگهی نوبتی

• پس از قبول ثبت ملکی مجهول المالک به منظور جلو گیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی شماره و مشخصات ملکی چهار نوبت در سال ( اول مرداد ماه – اول آبان ماه – اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود . اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا 90 روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یک ماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید .

آگهی تحدید حدود

• املاک پس از آگهی نوبتی به منظور تثبیت حدود آگهی می شوند چنانچه ملکی مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی ( حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارد مانند حق عبور , آبچک و باز کردن درب و پنجره ) داشته باشند ، می توانند از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود به مدت سی روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید .

ملک جاری

• به ملکی اطلاق می شود كه سابقه ثبت در دفتر ملکی نداشته باشد . بدیهی است صدور سند مالكیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است كه تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد .

ملک بازداشتی

•  به ملکی اطلاق می‌شود که به دستور مراجع و محاکم قضایی با دلایلی از قبیل شکایت، بدهی و… توقیف شده‌ است و تا رفع بازداشت ملک قابل خرید و فروش یا انتقال به غیر یا بهره‌برداری بر حسب مورد نیست.

ملک مشاع

•  وقتی تمام یا قسمتی از ملکی در تصرف چند مالک و حق استفاده از آن سهم چند نفر باشد، در سند مالکیت و رجوعات حقوقی با عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود.

ملک ثبت شده

• به ملکی اطلاق می شود كه دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند

سند مالکیت المثنی

• وقتی كه سند ملاكیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالكیت المثنی نماید .

تبدیل اسناد ملک مشاعی به یک جلد

• چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملكی ، دارای اسناد مالكیت مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملكی از طرف مالكين متعدد به يک نفر انتقال يابد خريدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارايه اسناد مالکيت مشاعی درخواست صدور سند مالكيت به نام خود بنمايد .

 تجميع حدود املاكی كه دارای سند مالكيت می باشند

• در موارديكه دو يا چند پلاک بر اثر ساختمان يا ديواركشی به صورت واحد درآمده يا قطعاتی كه وصل به هم باشند و يا مالک يا مالكان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند مالک يا مالكين با تسليم اسناد مالكيت خويش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمايند .

 افراز

• چنانچه دو يا چند نفر نسبت به ملكی بطور مشاع مالکيت دارند هر يک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از ساير مالكين ديگر اقدام نمايند .

تفكيک املاک

• در صورتيکه ملکی به قطعاتی کوچک تر تقسيم گردد به اين عمل تفکيک گفته می شود . در اين حالت ملکی ممکن است يک نفر و يا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک کليه مالکين بايستی با تفکيک موافقت داشته باشند . بديهی است مالکيت مالکين مشاعی در هر يک از قطعات تفکيکی برابر است با سهام وی در ملک اوليه .

اظهارنامه

• متنی مکتوب است که بر اساس قانون تنظیم می‌شود و به موجب آن شخص نویسنده، تقاضای قانونی‌اش را در آن ثبت می‌کند و توسط مأمور قانون به طرف دیگر اعلام می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن ممکن است مستأجر مبلغ اجاره مسکن را به مدت چند ماه پرداخت نکرده باشد؛ آنگاه شخص مؤجر حق دارد که با پر کردن اظهارنامه و ابلاغ آن به مستأجر، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات اقدام کند.

پایان کار 

• هرگاه کار ساخت و ساز یک ساختمان به پایان برسد، شهرداری باید آن را تأیید کند. به گواهی تأیید شهرداری برای اتمام ساخت و ساز یک ساختمان، گواهی پایان کار گفته می‌شود. در بازار مسکن گواهی پایان کار یکی از گواهی‌های مهم محسوب می‌شود که هیچ ملکی بدون آن حق ثبت سند را ندارد. همچنین کاربری ملک در گواهی پایان کار تعیین می‌شود. برای أخذ گواهی پایان کار باید خلافی و عوارض مربوطه را پرداخت کرده باشید و در ساخت و ساز ملک هم کاملاً بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده از سوی شهرداری باشد.

تصرف عدوانی 

• اگر مال یا ملکی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج شود، این موضوع اصطلاحاً تصرف عدوانی نامیده می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن اگر شخصی بدون رضایت مالک مسکن آن را تصرف کرده و در آن زندگی کند، می‌گویند تصرف عدوانی صورت گرفته است.

سرقفلی

• سرقفلی برای املاک تجاری موضوعیت دارد و عبارت است از درجه‌ی معروف بودن یا مشهور بودن یک مکان تجاری به یک فعالیت خاص. سرقفلی جزیی از دارایی‌های نامشهود محسوب می‌شود و معنایی مشابه صاحب امتیاز دارد.

استعلام

• دفاتر اسناد رسمی مكلف هستند هنگام انجام هر گونه معامله نسبت به ملکی جاری قبلاً جريان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش نمايند ، همچنين پاره‌ای از دستگاههای اجرائی ذيربط و يا مراجع صالحه قضایی نيز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتی ملکی جاری هستند .

بازداشت املاک

• املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبيل محاکم و دادسراهای عمومی و انقلاب و شعب بازرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند .

رفع بازداشت املاكی كه حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می شوند

• اعم از اينكه درای سند مالكيت باشد يا نباشند حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت می گردد . پس از وصول دستور رفع بازداشت كه معمولا بايستی اولاً ممهور به مهر مرجع تقاضاكننده باشد ،

  ثانیاً اشاره به نامه قبلی كه به موجب آن تقاضای بازداشت شده داشته باشد و ثالثاً مشخصات كامل ملکی اعم از شماره تاريخ و …….. در آن قيد شده باشد .

اعيان

• اعيان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمين ساخته می شود اطلاق می گردد . گر چه از نظر حقوقی كلمه زمين خود دلالت برعرصه و اعيان می نمايد ولی در امر ثبت مراد از اعيان مستحدثاتی است كه روی ملک ( زمين ) بنا می گردد .

اصلاح حدود

• چنانچه در اثر تغییر وضعيت در مجاورين املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملكی كه دارای سند مالكيت می باشد حاصل شود و يا به عبارت ديگر يک يا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ايکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغيير وضع مجاورين به كوچه محدود شود ملکی می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نمايد .

اعتبار اسناد مالکيت

• اسناد ملکی از طرف ادارات ثبت هميشه معتبر هستند و فقط با حكم قطعی مراجع قضایی صالحه يا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می ‌باشد .

املاک موروثی

• هرگاه فردی كه سند مالكیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او می تواند با ارائه ملکی زير از اداره ثبت محل وقوع ملکی درخواست صدور سند مالكيت نماید :

1.         تقاضای صدور سند ملکی

2.         فرم گواهی حصر وراثت

3.         فرم 19 مالیاتی

4.        اصل سند مالكیت مورث

” اصطلاحات مشاورین املاک ”

با توجه به افزایش موارد خرید و یا اجاره املاک مسکونی، شغل مشاوره املاک بیشترمورد توجه قرارگرفته ونیاز مردم به

مشاوره گرفتن جهت امور ملکی بیشتر شده متاسفانه درجامعه کنونی مابه افرادی که در کار خرید و فروش ملک

هستند به چشم دلال و واسطه (به معنای منفی آن) نگاه میکنند درصورتیکه اکثر افراد شاغل در این صنف از افراد

تحصیلکرده و دارای مدارک دانشگاهی تشکیل شده که کار داد و ستد مردم را به شکل قانونی انجام داده و در قبال

زحمتی که میکشند مثل دیگرصنوف و مشاغل دستمزد خودرا دریافت میکنند .دراین مقاله قصد داریم شما رابا انواع

موقعیتهای شغلی و اصطلاحاتی که دراین صنف باب هست آشنا کرده تا شاید به  افراد علاقه مند وشاغل در این

حرفه کمک کند تا زمینه فعالیت مورد علاقه خود رابا اشتیاق بیشتر دنبال کنند  .

– به فردی که که مکان و تجهیزات موجود درآژانس متعلق  به او بوده و صاحب پروانه کسب میباشد و پاسخگوی کلیه

موارد حقوقی وقضایی دفتر با ید وی باشد مالک دفتر یا بنگاه گفته میشود که علاوه بر مسئولیت سنگین قراردادهای

منعقده در دفتر که با مهر و امضاء وی صورت میپذیرد ، باید  پاسخگوی کلیه موارد مرتبط با املاک و پرسنل ذیربط

نیزباشد .

در دفاتر بزرگتر که تعداد پرسنل و مشاور بیشتر میباشد مسئولیت پرسنل اعم از کارمند ،منشی و هرکسی که حقوق بگیر

میباشد ،با مدیر داخلی بوده و مسئولیت پرسنل مشاور که به صورت درصدی و پورسانتی کار میکنند با مدیر معاملات

،که وی مسئول استخدام و آموزش این مشاورین بوده و کلیه معاملات زیر نظروبا مسئولیت  نامبرده انجام میگیرد.

شخصی که زیر نظر مدیر معاملات فعالیت میکند و مسئول تشکیل جلسات و جمع آوری قراردادها و عقد آنان میباشد

مدیر قرارداداست که معمولا” تحت عنوان مباشر املاک نیز از آنان یاد میشود .

در دفاتری که به صورت دپارتمانی بوده و یا تعداد مشاوران آن زیاد میباشد شخصیکه مسئول هدایت و آموزش

مشاوران بوده وکارهای روزمره آنان را از قبیل فایل یابی ،بازدید ، کارشناسی و ….پیگیری و اخذ گزارش میکند سرپرست

رنج است که گاها” مسئولیت مدیریت قرادادها را هم به عهده دارد .

مشاور مبتدی یا تازه کار  مشاوری است که تازه وارد این حرفه شده و پس از طی دوره ها ی آموزشی و تسلط به

منطقه و فایلها  میتواند وارد رنج اجاره شده و پس از کسب تجربه و درآمد طی مدت 6تا 9 ماه وارد رنج فروش شده و

ارتقاء می یابد .

البته به فردی هم که تازه وارد اینکار شده و فقط وظیفه کارشناسی اولیه و نشان دادن فایل را به متقاضیان زیر نظر

مشاور حرفه ای را دارد معمولا” لفظ ” گاید ” هم اطلاق میشود .

مشاور حرفه ای فردی است که تجربه کافی را در زمینه اجاره ، فروش آپارتمان و کلنگی بدست آورده و زمینه پیشرفت

جهت قراردادهای مشارکت در ساخت را دارد البته میبایست در این زمینه آموزشهای فنی و تخصصی را ببیند .

پس از اینکه با حوزه وظایف سازمانی دفاتر املاک آشنا شدیم یک سری اصطلاحات رایج در کار املاک را برایتان ذکر

میکنم که دانستن آنها خالی از لطف نیست .

فایل اکازیون : به فایلی  گفته میشود که بهترین امکانات را داشته و با قیمت مناسب و حتی ارزان تر از عرف منطقه

فروخته شود .

فایل آپارتمان : اطلاعات آپارتمان که شامل تعداد طبقات مسکونی و تعداد کل واحدها،متراژزمین و موقعیت آن،

کاربری ، وضعیت سند،سال ساخت ،وضعیت مشاعات و….

فایل پیش فروش: اطلاعات آپارتمان پیش فروش است که علاوه بر موارد ذکر شده درفایل آپارتمان نحوه دریافت ثمن

،تضمینات لازم ،تقسیم نامه و …. نیز قید میگردد .

فایل کلنگی: منظور خانه کلنگی است که عمر مفید آن در ساختمانها 30سال میباشد و تاسیسات آن فرسوده بوده و

قابل سکونت نمیباشد و اطلاعات مورد نیا زآن نوع سند ،دارابودن جواز و یا دستور نقشه ،طول و عرض ، متراژگذر

و موقعیت ملک میباشد .

خانه کلید نخورده : واحد نوسازی است که قبلا” شخصی درآن سکونت نداشته و به صورت خام (بدون کابینت و کمد

دیواری) ویا به صورت کامل ارائه میگردد .

خانه نقلی: معمولا” به خانه هایی اطلاق میشود که زیر بنای آن کمتر از 60 متر بوده و جمع و جور میباشد.

فایل زمین : که اطلاعاتی راجع به نوع سند،دارابودن جواز یا دستور نقشه ،طول وعرض و متراژگذر،شرایط فروش مالک

مورد نیاز میباشد .

قدرالسهم:منظوراز قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی

است وفرمول محاسبه آن به شرح ذیل است :

قدرالسهم زمین = تعدادکل واحد های آ پارتمانی / متراژ کل ساختمان

برج باغ: برج باغها درواقع آپارتمانهایی هستند که در محوطه باغها ساخته شده و هدف آن حفظ محیط زیست است .که

متراژساخت بنا در محوطه باغ توسط کمیسیونهای تخصصی شهرداری مشخص میشود .

ملک سه نبش : ملکی است که سه ضلع آن با خیابان و کوچه در ارتباط بوده و از مرغوبترین املاک محسوب میگردد .

ملک دونبش : ملکی است که دوظلع آن با خیابان و یا کوچه در ارتباط بوده و از نوع ملک سه نبش از مرغوبیت کمتری

برخوردارا ست .

ملک دوبلکس : ملکی است که دارای دو طبقه مجزا بوده و این طبقات با پلکان به یکدیگر وصل میشوند .

ملک تریبلکس : ملکی است که دارای سه طبقه مجزا بوده و این طبقات از طریق راه پله در میان و یا گوشه ساختمان

و یا بوسیله آسانسور به یکدیگر متصل شده اند .

روف گاردن : فضای سبزی است دربام املاک که دربرجهای لوکس و مرتفع توسط مهندسین ساختمان و آرشیتکت

طراحی میشود .

شاه نشین : در خانه های مدرن و لوکس به بالاترین جایگاه ساختمان اطلاق میشود ومعمولا” دارای تراس و بالکن بزرگ

بوده و با مبلمان و وسایل تزئینی تجهیز میشود و عمدتا” در ویلاها به چشم میخورد .

اتاق خواب مستر : که معمولا” در یک واحد مسکونی بزرگترین اتاق خواب را مجهز به سرویس بهداشتی و حمام کرده که

البته در خانه های لوکس با متراژ بالا در کلیه اتاق خوابها سرویس مستر پیش بینی میشود .

لاندری رومLaundry Room :که عبارت انگلیسی بوده به معنای اتاق لباسشویی یا رختشوی خانه که این اطاق یک بخش

جدیداست که به خانه های لوکس اضافه شده و تجهیزات مربوط به شستشو وخشک کردن لباس در آن قرار داده

میشود .

آشپزخانه کثیف: آشپز خانه کثیف یا مطبخ یک آشپزخانه مخفی و جداست که اکثر کثیف کاریهای مهمانداری و آشپزی در

آنجا و به دور ازچشم میهمانان و افراد دیگر اتفاق میافتد .در واقع شبیه آشپزخانه های رستورانهاست که دردید مشتریان

نمیباشد .

فلاور باکس : به معنای جعبه گل و گیاه میباشد و به عنوان ابزار محوطه سازی برای ویلاها و مجتمع های مسکونی

مورد استفاده قرار میگیرد.

تی وی روم : به معنای اتاق مخصوص تلویزیون که در آپارتمانهای بزرگ بیشتر به چشم میخورد البته در طراحی

ساختمانهای جدید بخشی از پذیرایی را با دکوراسیون مناسب جایگاهی را جهت قراردادن تلویزیون و سینما خانواده در

نظر میگیرند .

پاسیو: محوطه ای است در فضای داخلی آپارتمان که برای نگهداری گل و گیاه در نظر گرفته میشود و دارای نورگیر با

نور طبیعی و لوله کشی آب و کف شور میباشد .

ایوان : فضای خاصی در خانه است که معمولا”درجلوی قسمت ورودی خانه ساخته میشود وفضای باز و آزاد است .

بالکن : بیرون زد گی ساختمان را میگویند که دارای سقف و نرده و یا بدنه های کوتاه بوده و جزو متراژساختمان محسوب

میگردد .

تراس:صفحه ای است معمولا” چوبی یا فلزی بوده که به ساختمان اضافه میگردد. روباز بوده وجزو متراژ ساختمان

محسوب نمیگردد.

فول فرنیش: فرنیش به تنهایی به معنای مبل و مبله کردن است . وقتی میگوییم که این خانه فول فرنیش است به این

معنی است که چیدمان خانه به صورت کامل انجام شده و دیگر به سراغ وسیله نمیرویم .در مقطع کنونی به طور

عامیانه زمانیکه آشپزخانه تجهیزشده باشد میگویند فرنیش است.

اتاق لباس: اتاق لباس یکی از بخشهای منازل مجلل است که در خانه های معمولی وجود ندارد و این اتاق نجهیز شده به

کمد دیواریهای بزرگ که میتوان در آن قدم زد و مجهز به ویترینهای شیشه ای بوده .

سالن جیم : بخش مخصوصی از ساختمان که برای سرگرمی وورزش ساکنانش به لوازم ورزشی تجهیز شده است .

تکنولوژی هوشمند : کنترل از راه دور کارهای منزل شامل روشن و خاموش کردن ،تنظیم دمای محیط،بازوقفل کردن

درها ازهر نقطه ای و دارای سطح امنیت بالایی میباشد .

سوئیت مهمان :محلی مجزا برای اقامت موقت دوستان و اعضای نزدیک خانواده و مهمانانی است که به منظور

ملاقات و مهمانی می آیند .که از25مترتا50 متر میتواند متغیر باشد .

جاده تندرستی: محوطه ای مشجر و مزین شده به فضای سبز و حضور انواع گلهای رنگارنگ درطول مسیراست  که

دربرج باغها ساخته میشود .

اتاق کودک: این مکان دارای امکانات مناسبی مثل اتاق فیلم وکارتون، منوی غذای کودک به همراه کتابهای آموزشی

قصه و اسباب بازیهای کودکانه میباشد .

سالن سینما : این سالن کاملا” به تجهیزات مرتبط به سینما مجهز گردیده و مورد استفاده در مواقع خاص مانند پخش

مسابقات فوتبال و ……قرار میگیرد .

سالن کتابخانه : این سالن نیز به چیدمان  یک کتابخانه مجهز گردیده و مور استفاده جهت مطالعه ساکنین قرار میگیرد .

و………

الهی روزیتون هزاربرابربشه 🌹

آموزش مشاور املاک