نکاتی که هر فردی قبل از اجاره خانه باید بداند. در این مقاله سعی شده است به تمام سوالات موجرین و  مستاجرین محترم پاسخ داده شود و تمام نکات و مطالبی که این عزیزان باید بدانند مطرح گردد.

در پایان مقاله هم به سوالات موجرین و مستاجرین عزیز پاسخ داده شده است

? چند نکته مهم که در اجاره ملک باید رعایت شود:

برای اجاره ملک بایستی موارد زیر را مورد توجه قرار دهید.

1⃣- مدت اجاره باید معین باشد در غیراینصورت اجاره باطل است.

2⃣- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

3⃣- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.

4⃣- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.

5⃣- تعمیرات و مجموع مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجاره خلاف آن قید شود.

6⃣- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و رسید بگیرد.

7⃣- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.

8⃣- مستاجر حق انتقال را به غیر ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.

9⃣- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.

? برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی می بایست حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶بهره مند شوند.
? پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.

? اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند ی

ا وجه مستاجره است.

? اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید.

? اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی و شارژ و … باشد نمی تواند راساً از ودیعه برداشت کند بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه برای دریافت حق خود اقدام کند.

? پرسش و پاسخ

♦️ آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد⁉️

? قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن‌را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می‌نماید و طرفین نمی‌توانند تا پایان قرارداد آن را فسخ نمایند مگر آنکه با هم به تفاهم برسند.

? مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک بلحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند.

? البته در قرارداد‌های اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در اینصورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.
همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

♦️ اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و … باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند⁉️

? در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد اوست اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

♦️ در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر چیست⁉️

? مالک می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف و درباره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد.

? به علاوه، مستاجر هم می‌تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی ذکر شده مراجعه و دادخواهی کند.

? فسخ قرارداد از سوی مستاجر

? معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد كه مستاجر در صورتی كه مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یك ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام كند و با توافق طرفین با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چك تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .

? گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینكه موجر اعلام كند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی كه چنین نبوده یا موجر اعلام كند خانه اش صد متری است در حالی كه هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

? نكته:
برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

? تخلیه فوری ملک ، مستاجر

♦️ آیا می دانید مالکان در چه صورتی می توانند فورا ملک خود را که در تصرف مستأجر است، تخلیه نمایند⁉️

♦️ برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:

? قرارداد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی‌کند، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

? مدت اجاره منقضی شده باشد.

? مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.

? در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داده باشد.

? محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

? در این صورت موجر می‌تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته‌ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می‌شود .

? شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود که با صدور این حکم با مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می‌شود و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند و در اجراییه‌ی باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می‌پذیرد.

? بنابراین با قدری تامل میان خواسته دستور تخلیه و حکم تخلیه در انجام تخلیه و فوریت آن خواهید دید که چقدر تفاوت وجود دارد.

? مالک در چه صورت می‌تواند ملکی را که در تصرف مستأجر است، تخلیه کند⁉️

? برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد.

? حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

? همچنین در شرایطی که مدت اجاره منقضی شده باشد؛ یا مستاجر بیش از سه ماه، از پرداخت مبلغ اجاره، امتناع ورزد؛ یا در صورت شرط عدم انتقال، به غیر اجاره داده باشد یا اینکه محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیرمشروع) قرار داده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، خواسته خود مبنی بر دستور تخلیه را بنویسید؛ نه حکم تخلیه؛ و پس از بررسی این مرجع قضایی، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود و اگر تقاضای صدور حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود و با صدور این حکم، با مهلت ۲۰ روز حق تجدیدنظرخواهی و اعتراض ایجاد می‌شود.

? پس از طی مدتی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود، مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند و در اجراییه نیز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه به اجراییه، اعتراض نشود یا در صورت اعتراض، اعتراض او پذیرفته نشود، تخلیه ملک صورت می‌گیرد.

? ⁣چگونه با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، میتوان برخورد کرد⁉️

? ⁣طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

? دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

? در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.» هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.

? هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

? نکاتی در مورد روابط موجر و مستاجر

♦️ مالکان در چه صورتی می توانند فوراٌ ملک خود را که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند⁉️

? شرایط تخلیه فوری :

? قرارداد اجاره غیررسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر املاک ( بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی‌کند، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد هم آن را امضا کرده باشد.

در این صورت موجر می‌تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته‌ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می‌شود .
✍️ شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود که با صدور این حکم با مهلت ۲۰ روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می‌شود و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند و در اجراییه‌ باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود.
چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

? بنابراین با قدری تأمل میان خواسته دستور تخلیه و حکم تخلیه در انجام تخلیه و فوریت آن خواهید دید که چقدر تفاوت وجود دارد.

?۱- مدت اجاره منقضی شده باشد.

?۲- یا مستاجر از پرداخت اجاره‌بها بیش از سه ماه امتناع ورزد.

?۳- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.

?۴- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد.

? و یا به هر علت دیگر…

? فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست⁉️

? دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧٦ باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذيل قرارداداجاره املاك مسكوني ، كه قاضي شوراي حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامي محل ظرف يك هفته اقدام به تخليه ملك مسكوني مينمايند ولی حکم تخلیه زمانی صادر می‌گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کرد و نياز به دادرسي داشته باشد و نهايتا حكم صادر گردد.

? با عضویت در کانال تلگرام کام
علاوه بر آموزش قوانین ، نکات کلیدی و حقوقی مشاوران املاک از ترفندها و روش های اختصاصی برترین مشاوران املاک کشور مطلع خواهید شد

ورود به کانال تلگرام???
https://telegram.me/kaaamir