بلاگ

? نکات کاربردي در نحوه تنظيم قراردادهاي بيع ملک چيست؟

♦️ نکات کاربردي در نحوه تنظيم قراردادهاي بيع ،تاريخ دقيق تنظيم سند رسمي با قيد شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعيين دقيق موعد ايفاي تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروري بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلي نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلي و ايامي که احتمال تعطيلي آنها بيشتر است خودداري شود.

? بى شک امروزه يکى از دل‌مشغولى‌هاى افرادى که در موقعيت تنظيم قرارداد قرار ميگيرند حصول اطمينان از نگارش صحيح قرارداد است.

? قطعا اگر بدنبال تنظيم قرارداد بيع ، اجاره ، مشارکت مدنى و هر نوشته‌اى که تعهدات و آثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظيم آن را به يک فرد متخصص و باتجربه واگذار کنيم تا حدالمقدور از تهديدات و خطرات در امان باشد ولى از آنجا که بيشتر افراد بدون توجه به آثار قانونى نوشته‌ها وقراردادها اقدام به نگارش آنها مي‌نمايند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم آشنا شده تا ريسک آن را کاهش دهيم.

? در مطالب ذیل نکات نسبتاً مهم و کاربردى اشاره شده که مطالعه و توجه به آنها قطعاً خالى از لطف نخو اهد بود:

 

?1- رعايت خط خوش ضروري است و حداقل آنکه قرارداد تنظيمي خوانا باشد.

?2- سعي شود که قلم خوردگي پيش نيايد و در اين صورت حتماً توضيح آن قيد شود.

?3- از کاربن سالم و نو استفاده شود به کيفيتي که هر سه نسخه خوانا و قابل استناد باشد.

?4- اگر نمي‌توانيد در يک مرحله و بدون غلط بنويسيد ضروري است ابتدا پيش‌نويس آن را تهيه و سپس رونويسي نمائيد.

?5- قبل از نوشتن هر متني تصميم بگيريد که چه مطلبي را مي‌خواهيد بنويسيد، دقت شود مطالبي نوشته شود که مورد قبول طرفين باشد و در نتيجه متن نوشته شده دستخوش تغييرات نگردد.

?6- مطالب به نحوي صريح و شفاف تحرير گردد که هم مقصود طرفين را بطور کامل بيان نمايد و هم آنکه امکان تفسير‌هاي مختلف را نداشته باشد.

?7- در هنگام امضاء قرارداد کاربن‌ها را حتماً خارج نموده و علاوه بر امضاء حتماً اثر انگشت متعاملين با استامپ سالم اخذ گردد و اگر طرفين معامله باسواد هستند نام و نام خانوادگي و تاريخ را شخصاً نوشته و سپس امضاء نمايند.

?8- شهود مي‌بايست حداقل دو نفر ( ترجیحا مرد ) باشند، وجود شهود معتمد بيشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود.
قيد نام و نام‌خانوادگي شاهد ضروري است، در خصوص متعاملين پير و بيمار يا خيلي جوان و همچنين متعاملين بي‌سواد و کم‌سواد توصيه مي‌شود تعداد شهود از بين بستگان معتمد و باسواد ايشان باشند.

?9- آن قسمت‌هايي از قرارداد که مي‌بايست قلم زده شود، با آرامش و دقت روي آنها خط بکشيد. مثلاً زماني که فروشنده يک نفر است روي قسمت «فروشندگان» را خط بکشيد.

?10- در صورتيکه قراردادها براي تعيين مزايا و امکانات مورد معامله، داراي محل‌هاي خاصي براي علامت زدن باشد با دقت اين کار را انجام دهيد.

 

? نکات کاربردي در نحوه تنظيم قراردادهاي بيع ملک چيست؟

?11- آن قسمت‌هايي از قرارداد که ضمانت اجراي تخليه يا تحويل مورد معامله و غيره بصورت نقطه چين (……) درج شده است را با توافق طرفين تکميل و يا در صورت توافق ايشان بر روي آنها خط بکشيد تا مورد سوءاستفاده بعدي قرار نگيرند.

?12- در معاملاتي که داراي سند رسمي هستند در جلوي نام فروشنده نام مالک رسمي قيد شود و بطور مثال اگر (علي) مالک رسمي است و (حسن) با وکالتي که از وي دارد قصد انجام معامله را دارد قيد نمائيد: «فروشنده: علي با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمي شماره … تنظيمي دفتر خانه شماره….. تهران.»

?البته نگارش آن بشرح زير نيز خالي از اشکال است:

«فروشنده: حسن به وکالت از علي بموجب وکالت نامه رسمي شماره … تنظيمي دفتر خانه شماره….. تهران.»

?13- اگر طرفين معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامي آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات يک نفر از ايشان در محل مربوطه اعلام شود
?مثلاً «اسامي بقيه فروشندگان بشرح ستون توضيحات».

?14- اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هر يک قيد شود.

?15- درصورتيکه مورد معامله جزء ماتَرَک مي‌باشد مي‌بايست اصل و کپي گواهي انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهي انحصار وراثت معلوم مي‌گردد چه کساني وارث هستند و مي‌توانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهي مزبور معلوم گرديده است.
قابل ذکر آنکه در زمان تنظيم سند رسمي علاوه بر مدارک لازم ديگر گواهي‌نامه واريز ماليات بر ارث نيز ضروري است فلذا در صورتيکه قبلاً گواهي واريز ماليات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظيم سند رسمي به کيفيتي تعيين گردد که وراث بتوانند گواهي نامه مربوطه را اخذ نمايند.

?16- اگر خريداران متعدد هستند ميزان مشارکت ايشان قيد شود که مثلاً بالمناصفه يا علي‌السويه و…

?17- اگر معامله به نمايندگي است قيد شود
?مثلاً فروشنده آقاي…… با وکالت آقاي………. بموجب وکالت نامه………….. تنظيمي دفتر…….. تهران.

يا فروشنده آقاي……….. با قيمومت خانم………… بموجب قيم نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومي………

?18- اگر معامله با وکالت تفويضي است قيد شود
?مثلاً: فروشنده آقاي………… با وکالت
مع‌الواسطه آقاي….. بموجب وکالت نامه تفويضي شماره …… تنظيمي دفتر خانه شماره……..تهران.
که در اين مرحله به آخرين وکالت‌نامه اشاره نموده و بهتر آن است که در ظَهرِ قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظيم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

?19- در نوشتن ميزان مورد معامله دقت شود
?مثلاً شش‌دانگ يا سه‌دانگ و با قيد حروف باشد که مشکلي حاصل نشود.

?20- مورد معامله را به درستي تعريف کنيد مثلاً براي زمين و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) براي آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و براي مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائيد.

 

در پکیج « راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد » تا پیچ و خم و اصول و نکات حقوقی که باید بدانید به صورت کاملا کاربردی بیان شده است

 

?21- اگر مورد معامله داراي کاربري اداري يا تجاري مي‌باشد قطعاً مساحت فضاي اداري و تجاري قيد شود.

?22- اگر مورد معامله داراي خصيصه ممتاز ديگري همانند کنتور برق سه فاز مي‌باشد مراتب در قرارداد تصريح گردد.

?23- حتماً شماره پلاک فرعي و اصلي و در صورتيکه سابقه تفکيک دارد شماره قطعه ، بخش ، شهر و منطقه ثبتي قيد شود.

?24- نشاني مورد معامله بطور کامل با قيد خيابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اينکه غربي است يا شرقي، جنوبي است يا شمالي و يا هر موقعيت ديگري که دارد قيد گردد بطوريکه هيچ اختلافي در تعيين مورد معامله نباشد.

?25 – مساحت بر طبق سند مالکيت قيد شود و اگر مورد معامله اصلاحي دارد مراتب قيد گردد.

?26- اگر مورد معامله انباري و پارکينگ دارد شماره قطعات تفکيکي قيد شود، مساحت انباري فراموش نشود.

?27- توابع و لواحق مورد معامله حتي‌المقدور قيد و تصريح شود.

?28- ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ريال و تومان معلوم گردد.

?29- سعي شود تمامي پرداخت‌ها بصورت چک تضميني باشد و بهتر است اين چک در وجه فروشنده و حسب تقاضاي خريدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصي پرداخت شود در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتي اشاره گرديده و در وجه فروشنده صادر و روي قسمت آورنده آن قلم خط بخورد.
?توصيه مي‌شود درصورت امکان از چک‌هاي تسليمي کپي تهيه و نگهداري شود.
?تمامي چک‌ها مي‌بايست در حضور صادر و امضاء گردند.

?30- توجه دارند چک‌هايي که وعده‌دار صادر مي‌شوند فاقد وصف کيفري بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علي‌الاصول برگشت شدن چک خدشه‌اي به معامله وارد نمي‌سازد فلذا ضروري است براي تمامي پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعيين نمود.
?مثلاً براي چک بيعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص ساير پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاريخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نمايد و در اين حالت ضروري است طريقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل ترديد و تامل نباشد تعيين گردد.
?بطور مثال قيد شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در اين خصوص نيازي به اخذ مجوز يا تائيديه از هيچ مرجعي نمي‌باشد.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر از کتاب « راهنمای حقوقی » استفاده کنید

 

? نکات کاربردی در نحوه تنظیم قراردادهای بیع چیست؟

?31- اگر ثمن معامله توسط چک شخصي غير از خريدار پرداخت مي‌گردد، در ظهر چک‌ها امضاء خريدار نيز اخذ گردد زيرا با تسليم چک توسط شخص ثالث و قبول آن از ناحيه خريدار، تبديل تعهد به اعتبار تبديل مديون واقع گرديده و ذمه خريدار در قبال فروشنده بري مي‌گردد و در صورت برگشت شدن چک، فروشنده تنها حق مراجعه به صادر کننده چک را داشته، فلذا ضروري است در جهت حفظ حقوق فروشنده و امکان مراجعه ايشان به خريدار، مقرر نمايند که خريدار ظهر تمامي چک‌ها را امضاء نمايد.

?32- چک‌ها فاقد قلم خوردگي باشد و از حيث امضاء و مهر داراي شرايط قانوني پرداخت باشند.

?33- اگر طرفين بخواهند مورد معامله را با وام منتقل نمايند مي‌بايست نهايت دقت اعمال شود و حتماً ميزان اصل بدهي و ميزان اقساط معوقه و تعداد و مبلغ اقساط باقي مانده و سود متعلقه و… کاملاً معلوم بوده و خواسته شود که طرفين معامله با مراجعه حضوري به بانک واخذ پرينت بانکي تمامي مراتب فوق را تعيين و بر آن مبنا قرارداد تنظيم گردد.
?34- در صورتيکه فروشندگان متعدد هستند همانند ورثه، درصورت تمايل متعاملين و بخصوص در صورت موافقت فروشندگان مي‌توان يک نفر از ايشان را نماينده وصول ثمن نمود و در اينصورت ضروري است قيد گردد که «فروشندگان تماماً موافقت نمودند که تمامي ثمن معامله به آقاي/خانم…….. پرداخت گردد و بديهي است اگر خريدار ثمن را به نامبرده پرداخت نمايد فروشندگان حق طرح هيچگونه ادعايي را در اين خصوص عليه خريدار نخواهند داشت.»

?35- تاريخ دقيق تحويل مورد معامله تعيين و براي تخلف فروشنده وجه التزام بصورت روزانه يا مقطوعاً تعيين شود.

?36- تاريخ دقيق تنظيم سند رسمي با قيد شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعيين دقيق موعد ايفاي تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروري بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلي نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلي و ايامي که احتمال تعطيلي آنها بيشتر است خودداري شود.

?37- ضمانت اجراي عدم حضور متعاملين به تفکيک تعيين شود، بطور مثال «اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود و يا مقدمات قانوني تنظيم سند را حاضر ننمايد روزانه….. ريال (يا مقطوعاً……. ريال) بعنوان خسارت تاخير در تنظيم سند رسمي پرداخت و اين خسارت بدل از اصل تعهد نبوده و فروشنده بهر کيفيت موظف به تنظيم سند رسمي مي‌باشد» و در خصوص خريدار شرط شود «در صورتيکه خريدار در دفتر خانه حاضر نشود و يا تتمه ثمن معامله را به همراه نداشته باشد بجز در موارد فورس ماژور (سيل، زلزله، جنگ، فوت….) فروشنده حق فسخ معامله را داشته و در اين صورت مي‌بايست حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاريخ عدم حضور خريدار معامله را فسخ و مراتب را بموجب يک فقره اظهارنامه اعلام» و در اين حالت کيفيت استرداد ثمن نيز تعيين گردد.

?38- گواهي دفتر‌خانه ملاک عدم حضور تعيين گردد.
توجه دارند صدور گواهي عدم حضور صرفاً درخصوص انتقال قطعي و رسمي املاک بوده و دفاتر اسناد رسمي در زمان تعهد طرفين به انتقال وکالتي مورد معامله تعهدي به صدور گواهي عدم حضور ندارند مع‌الوصف بنظر مي‌رسد در اين حالت نيز طرفين مي‌توانند بشرح لايحه‌اي مراتب حضور خود را جهت تنظيم سند وکالت اعلام نموده و درخواست نمايند که مراتب در دفتر انديکاتور دفتر خانه ثبت گردد.

?39- توصيه مي‌شود آثار و تبعات گواهي عدم حضور و چگونگي اخذ آن براي متعاملين تشريح گردد.

?40- اگر فروشندگان يا خريداران متعدد هستند شرط تضامن در جبران خسارات و پرداخت وجه التزام توصيه مي‌شود.
چه آنکه مي‌دانيم مسوليت تضامني خلاف قاعده بوده و در صورت وجود متن قانوني يا شرط قراردادي امکان برخورداري از مزاياي آن وجود دارد.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر از کتاب « راهنمای حقوقی » استفاده کنید

 

? نکات کاربردی در نحوه تنظیم قراردادهای بیع چیست؟

?41- در جهت حفظ حقوق فروشنده توصيه مي‌شود در قرارداد قيد گردد که: «خريدار قبل از پرداخت تمام ثمن معامله حق انتقال و واگذاري مورد معامله را به ديگري ندارد مگر با رضايت مکتوب فروشنده در غير اين صورت خريدار و منتقل‌اليهم بعدي جهت پرداخت ثمن و خسارات قراردادي در قبال فروشنده متضامناً مسئول مي‌باشند.»

?42- درصورتيکه ملک داراي پايان کار قديمي است معلوم نمايند که آيا خريدار با همان پايان‌کار قبلي حاضر به انجام معامله است يا اينکه بر فروشنده شرط مي‌نمايد که حتماً پايانکار جديد اخذ و تنظيم سند منوط به ارائه پايان کارجديد مي‌باشد؟

?43- در صورتيکه بنا به هر علتي توافق گردد که فروشنده بجاي تنظيم سند رسمي، وکالت در تنظيم سند به خريدار تفويض نمايد توصيه مي‌شود تمامي اختيارات قانوني از فروشنده اخذ و در اين خصوص ضمن مشاوره با کارشناسان حقوقی در دفتر املاک توصيه مي‌شود حداقل اختيارات «انجام تمامي معاملات و بخصوص در فروش و اجاره و رهن و… به هرشخص اعم از حقوقي و حقيقي ولو به خود…. به هر مبلغ و با هر شرط و… با حق فسخ و اقاله و…. و حق اخذ وجه و اجاره‌بها و ثمن معاملات و…. با حق مراجعه به کليه ادارات و سازمان‌ها و موسسات و شهرداري و ثبت و…. با حق شرکت در کليه کميسيون‌ها و…. مراجعه به بانک‌ها و پرداخت بدهي و فک رهن و…… و با حق اقامه همه نوع دعوي با جامع اختيارات قانوني………… (که هريک مي‌بايست تحرير گردد) با حق صدور اجرائيه و تعقيب عمليات اجرايي و اخذ وجه و سپرده و محکوم‌به و….. با حق انتخاب وکلاي دادگستري و عزل آنها ولو کراراً و……… و با حق توکيل به غير ولو کراراً و…. و ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکيل از موکل سلب گردد و همچنين موکل حق ضم وکيل ديگر و انجام مورد وکالت از سوي خود و انجام عمل معارض با مفاد وکالت نامه را ازخود سلب و ساقط نمايد و……» اخذ گردد.

?44- درصورتيکه مورد اجاره در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخليه و تحويل مورد معامله معلوم و معين گردد و لازم به ذکر است که با تنظيم سند رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخليه عين مستاجره آن هم پس از تنظيم سند اساساً فاقد اعتبار است.

?45- توصيه مي‌شود در قرارداد بابت ضمانت اجراي مستحق‌للغير در آمدن مورد معامله قيد گردد که: «هرگاه مورد معامله مستحقٌ‌للغير باشد و يا اين امر بعداً محقق گردد معامله باطل و فروشنده موظف است قيمت روز مورد معامله (يوم الاداء) را با احتساب کليه خسارات وارده به خريدار يا قائم مقام قانوني وي پرداخت نمايد.»

?46- نظر به اينکه تصرف در مورد معامله فوق العاده حائز اهميت مي‌باشد توصيه مي‌شود تا زمان تسويه حساب نهايي از تسليم آن خودداري و يا تسليم آن منوط به پرداخت بخش اعظم ثمن معامله گردد.

?47- توصيه شود که متعاملين پس از تنظيم سند رسمي قرارداد خود را معدوم نکرده و آن را نگهداري نمايند.

?48- خواسته شود که متعاملين کپي تمامي اسنادي که جهت انجام معامله ارائه مي‌نمايند را برابر اصل نمايند و يا حداقل در حضور شما آن‌ها را امضاء نموده و جهت بايگاني نمودن به شما تسليم نمايند.

?49- توصيه مي‌شود اکيداً (حق پشيماني)که موجب تزلزل معامله مي‌گردد را در قرارداد‌ها استعمال ننمائيد و به همين منظور در هنگام تنظيم قرارداد به صراحت اعلام و تفهيم شود که طرفين در صورت اسقاط کافه خيارات حق فسخ معامله را نداشته مگر در موارد تخلف از شرايط قراردادي وليکن در صورتي که طرفين تمايل داشته باشند که حق پشيماني و خيار فسخ براي ايشان تعيين گردد مراتب بطور صريح و با قيد زمان و مهلت در قرارداد درج گرديده و در صورتي که اعمال اين حق منوط و مشروط به پرداخت وجه يا خسارتي باشد مبلغ آن نيز صريحاً مورد اشاره قرار گيرد.

?50- درصورت توافق طرفين بر اينکه حق فسخ نداشته باشند بهتر است قيد نمائيد: «اسقاط تمامي خيارات ولو خيار غبن فاحش حتي به اعلاء درجه آن از طرفين به عمل آمد به استثناء خيار تدليس»

در پکیج « راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد » تا پیچ و خم و اصول و نکات حقوقی که باید بدانید به صورت کاملا کاربردی بیان شده است

 


? نکات کاربردی در نحوه تنظیم قراردادهای بیع چیست؟

?51- از درج شروط متعارض به شدت پرهيز گردد و اگر طرفين مثلاً بر خلاف متن چاپي توافقي دارند در ستون توضيحات قيد شود: «طرفين ضمن حذف بند….. از متن چاپي توافق نمودند که……..»

52- در زماني که مقرر است مورد معامله با وام بانکي منتقل گردد توصيه مي‌شود با مراجعه به بانک طرف قرارداد تمهيداتي اتخاذ گردد که سند مالکيت بنام خريدار منتقل و تضمينات تسهيلات ماخوذه نيز به نفع فروشنده تعويض گردد وليکن در صورت عدم امکان اين مهم، جهت پرهيز از سوء استفاده احتمالي خريدار، در قرارداد تنظيمي براي عدم پرداخت اقساط يا تاخير در پرداخت اقساط وام، ضمانت اجراي قاطعي قرار داده تا خريدار مکلف باشد در مواعد مقرره نسبت به پرداخت اقساط اقدام نمايد.

?53- حکميت يا داوري عبارت است از اينکه افراد جامعه، اختلافات بين خود را توسط يک يا چند نفر معتمد، به انتخاب خود حل و فصل کنند.
داوري به دو نوع اختياري و اجباري تقسيم مي‌شود، داوري اجباري همانند ارجاع امر به داوري در دعاوي طلاق است که به حکم قانون انجام مي‌پذيرد و داوري اختياري، آنکه طرفين قرارداد همزمان با تنظيم قرارداد و يا پس از بروز اختلاف، بنا به تمايل و خواست خود، موضوع اختلاف را به داوري ارجاع مي‌نمايند.
در صورت درج شرط داوري و حکميت در قرارداد‌ها، محاکم، صلاحيت رسيدگي به اختلاف و صدور حکم قضايي را نداشته و موضوع را به داوري ارجاع مي‌دهند.

داوري فاقد تشريفات رسيدگي بوده و هزينه کمتري دارد، جهت جلوگيري از بروز مشکلات بعدي درصورت درج شرط حکميت ضروري است که نام حکم تعيين و مراتب موافقت ايشان نيز اخذ گردد، تعداد داوران بايد فرد باشد، افراد ورشکسته و محجور نمي‌توانند بعنوان داور انتخاب شوند.
داوران بايستي بر طبق قوانين و مقررات، راي خود را صادر نمايند.
راي صادره به طرفين ابلاغ و مي‌بايست ظرف ۲۰ روز اجرا گردد، در غير اينصورت بنا به تقاضاي ذينفع اجرائيه صادر و راي داوري از طريق اجراي احکام دادگستري اجرا خواهد شد.

?54- برگ سبز تخليه
در هنگامي که طرفين قبل از تحويل مورد معامله جهت تنظيم سند انتقال قطعي ملک اقدام مي‌نمايند، خريدار مي‌تواند مراتب را به سردفتر تنظيم کننده قرارداد اطلاع داده و اعلام نمايد که تاکنون مورد معامله تحويل ايشان نشده و در اين حالت حسب تقاضا، برگه‌اي به امضاء فروشنده خواهد رسيد که به موجب آن ايشان متعهد مي‌گردد مورد معامله را در موعد معيني تخليه و تحويل خريدار دهد.
در اين برگه ضمانت اجرا و خسارات قرارداداي نيز تعيين مي‌گردد و در صورتي که فروشنده در موعد مقرر از تحويل و تخليه ملک امتناع نمايد خريدار بجاي مراجعه به دادگستري و اقامه دعوي تحويل مبيع و يا خلع يد، با مراجعه به دفتر خانه تنظيم کننده سند، درخواست صدور اجرائيه جهت تخليه مورد معامله و خسارات قراردادي را خواهد نمود، اجرائيه مذکور پس از ابلاغ از طريق دايره اجراي اسناد رسمي ادارات ثبت اسناد واملاک اجرا خواهد شد.

 

?55- در خصوص معامله با شرکت‌ها و اشخاص حقوقي ضروري است با ملاحظه اساسنامه و آخرين آگهي تغييرات مديريتي مندرج در روزنامه رسمي بررسي گردد که چه کساني داراي نمايندگي وحق‌امضاء اسناد و قرارداد‌ها بوده و در صورت تنظيم قرارداد، ممهور نمودن قرارداد به مهر شرکت نيز ضروري مي‌باشد.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر از کتاب « راهنمای حقوقی » استفاده کنید

 


? نکات کاربردی در نحوه تنظیم قراردادهای بیع چیست؟

?56- هرگاه مورد معامله فاقد سند رسمي مالکيت باشد، انجام معامله داراي مخاطرات بسيار زيادي بوده چه آنکه مي‌دانيم

?اولاً: تقريباً قريب به اتفاق املاک کشور ثبت شده و داراي سابقه ثبتي هستند و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسي را مالک مي‌شناسد که ملک در دفتر املاک بنام ايشان ثبت شده باشد و برابر مادتين ۴۷ و ۴۸ همان قانون کليه معاملات راجع‌به اموال غيرمنقول مي‌بايست بصورت رسمي انجام پذيرفته و در دفتر املاک منعکس گردند و برابر ماده ۴۸ قانون ثبت، معاملاتي که مي‌بايست بطور رسمي منعقد مي‌شده وليکن با اسناد عادي انتقال يافته‌اند در هيچ يک از ادارات و محاکم قابليت استناد ندارند.
?ثانياً: حتي معامله املاکي که داراي سند رسمي هستند ممکن است در آينده بنا به دلايلي خاص و از جمله احراز عدم وجود شرايط اساسي صحت معامله باطل گردند و همچنين در املاکي که اسناد مالکيت آنها بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت صادر گرديده چه بسا پس از ساليان طولاني مالکين واقعي املاک مذکور مراجعه و ضمن بطلان اسناد رسمي اخيرالذکر دعوي خلع يد و قلع و قمع بنا عليه متصرفين اقامه نمايند.

♦️نظر به مراتب يادشده معامله املاکي که فاقد سابقه ثبتي بوده و يا اينکه مورد معامله داراي سند مالکيت مادر بوده و مکرراً بصورت اسناد عادي انتقال يافته‌اند داراي مخاطرات بي‌شماري بوده و بايستي خريدار بداند که هر آن و هر لحظه ممکن است مالک رسمي مورد معامله با در اختيار داشتن سند مالکيت جهت خلع يد ايشان مراجعه نمايد و از اين جهت مالکيت و تصرفات خريدار همواره متزلزل خواهد بود.

♦️ضمن اعلام اين تذکر که از انجام چنين معاملاتي مي‌بايست پرهيز نمود لازم به ذکر مي‌داند در صورتيکه طرفين اصرار به انعقاد معامله نمايند بايستي فروشنده کليه مبايعه‌نامه‌هاي قبلي ايادي ماقبل را ارائه داده و در قرارداد تنظيمي حتي‌الامکان به شماره پلاک رسمي اصلي ملک مورد معامله اشاره نمود و مخاطرات آن به خريدار تفهيم شده و بايستي توجه داشت که تصرف مورد معامله از اهميت فوق‌العاده‌اي برخوردار بوده و تحويل مورد معامله به خريدار مي‌بايست منوط به تسويه حساب نهايي گردد.

 

در پکیج « راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد » تا پیچ و خم و اصول و نکات حقوقی که باید بدانید به صورت کاملا کاربردی بیان شده است

 

آموزش مشاور املاک

در تلگرام

کانال مارو دنبال کنید!

در آپارات

ما را دنبال کنید!

در اینستاگرام

صفحه مارو دنبال کنید!

در یوتیوب

کانال مارو دنبال کنید!

2 دیدگاه

به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.

دیدگاهتان را بنویسید