نکات و سوالات حقوقی از موضوعاتی است که همیشه دغدغه ذهنی مشاوران املاک و خریداران و فروشندگان مسکن است.
در این مطلب تلاش کردیم بخش عمده ای از این سوالات را با زبانی ساده پاسخ گوییم تا قابل استفاده برای همه گروه های مردم باشد.
نکات حقوقی از مطالبی است که انتها ندارد و کسی نمی تواند ادعا کند به طور کامل بر این موضوع مسلط شده است اما در این مقاله سعی شده است به موضوعات اساسی پرداخته شود البته چندین مقاله دیگر در سایت دراین باره وجود دارد که توصیه می کنیم حتما آنها را هم مطالعه بفرمایید
– برای خرید خانه حتماً باید قولنامه نوشته‌شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟
پاسخ کارشناس: می‌توان با تنظیم یک قرارداد نقل و انتقال در دفترخانه سند انتقال را تنظیم کرد.
۲-اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند فروشنده قیمت را بالا ببرد، چه کاری می‌توان انجام داد؟
پاسخ کارشناس: در قانون روابط موجر و مستاجر چنین امری پیش‌بینی نشده‌است، ولی در صورتی که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجرا است.
۳- در خرید خانه پیش‌فروش چه مواردی را باید رعایت کنیم؟
پاسخ کارشناس: در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳ شرایط متعددی از جمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه و پرداخت ده درصد در زمان تنظیم سند قطعی و صدور قبوض اقساطی و صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی شده است.
۴- آیا امکان منعقد کردن قرارداد اجاره خانه به مدت ۹ ماه وجوددارد؟
پاسخ کارشناس: در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است ولی حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده‌است.
۵- آیا برای خرید خانه‌ای که سه مالک دارد، نوشتن قولنامه کفایت می‌کند؟
پاسخ کارشناس: در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.
۶- آیا قرارداد بدون کد رهگیری در اجاره منزل مشکل حقوقی دارد؟
پاسخ کارشناس: کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجرا است ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ندارد مثلا باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد و همچنین مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود.
۷- مبلغ کمیسیون مشاوران املاک در تهران با سایر استان‌ها تفاوت دارد؟
پاسخ کارشناس: بله متفاوت است. نرخ کمیسیون را اتحادیه هر شهر تعیین می‌کند.
۸- من یک واحد آپارتمان خریدم و به بانک چند قسط بدهکارم و خانه‌ام رهن بانک است. چه زمانی مزایده آن برگزار می‌شود؟
پاسخ کارشناس: اداره اجرای اسناد رسمی به نیابت از بانک خانه را بابت بدهی به مزایده خواهد‌گذاشت و این امر نیاز به طی مراحل اداری و قانونی مثل ابلاغ و نشر آگهی مزایده دارد. اینکه چه زمانی این مزایده را برگزار کند، بستگی به بانک دارد.
۹- اگر در یک ملک ورثه‌ای، یکی از ورثه‌ها حاضر به فروش نباشد، تکلیف بقیه چیست؟
پاسخ کارشناس: بهترین روش در مورد اموال فرد فوت شده اعم از منقول و غیرمنقول (ماترک) دادخواست تقسیم ماترک و مهر و موم آن است.
در پکیج « راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد » تا پیچ و خم و اصول و نکات حقوقی که باید بدانید به صورت کاملا کاربردی بیان شده است
۱۰- آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک می‌توان آن ملک را اجاره داد؟
پاسخ کارشناس: مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، فردی مالک است که سند رسمی دارد و یا سابقه ثبتی به نام او است و هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به‌صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه به نام افراد باشد یا قولنامه (بیع‌نامه) ملکی به نام فرد باشد می‌توان آن را اجاره داد و وجود یا عدم وجود پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.
۱۱- این درست است که اگر کسی ۵ سال در یک خانه اجاره‌نشین باشد، می‌تواند نسبت به آن خانه ادعا داشته‌باشد؟
پاسخ کارشناس: خیر، چنین حقی ایجاد نمی‌شود.
۱۲- تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
پاسخ کارشناس: هر دو مربوط به ملک تجاری است و حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستاجر به عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روز دریافت می‌کند.
۱۳- خانه مسکن مهری خریده‌ام و آن را قولنامه کردم، تنها سند ما وام خانه است، مشخصات خانه که با مشاعات باشد را از آنها نگرفته‌ام، بعدها به مشکل برمی‌خورم؟
پاسخ کارشناس: مسکن مهر شرایط خاص خود را برای نقل و انتقال دارد و مهم‌ترین نکات در انتقال آن استعلام مالکیت از شرکت عمران شهرهای جدید و یا اداره راه و شهرسازی و آگاهی از نقل و انتقال زیر نظر آن‌هاست و همچنین اینکه باید مشخصات خانه از جمله بلوک، طبقه و واحد مشخص باشد. خرید با قولنامه در این مورد با ریسک همراه است.
۱۴- آیا می‌توان در فضای مشاع با نظر اعضای هیئت مدیره یا اکثریت مالکان باشگاه ورزشی ایجاد کرد؟
پاسخ کارشناس: هرگونه تصرف در مشاعات آپارتمان‌ها به دلیل مالکیت تک تک افراد در آن صرفاً با رضایت همه مالکان املاک امکان‌پذیر است.
۱۵- اگر ملکی مدت زیادی دست مشتری باشد آیا می‌توان به لحاظ قانونی حقی داشته باشد.
پاسخ کارشناس: باور غلطی است که رایج شده است. هیچ حقی برای مستاجر ایجاد نمی‌شود.
۱۶- آیا فروش ملکی که در اجاره است مشکل قانونی دارد؟
پاسخ کارشناس: در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته‌باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده‌باشد خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب می‌شود و در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجوددارد.
۱۷- آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟
پاسخ کارشناس: خرید و فروش مقدار واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد و هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند.
در پکیج « راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد » تا پیچ و خم و اصول و نکات حقوقی که باید بدانید به صورت کاملا کاربردی بیان شده است
