چگونه با مذاكره فروشنده واقعي را تشخيص بدهيم؟
يكي از مهم ترين اركان در انجام قراردادهاي يك مشاور املاك اين است كه فروشنده در تصميم خود براي فروش ملك مورد معامله مصمم باشد و اگر عكس اين اتفاق بي افتد مسلما شما براي انجام قرارداد به مشكل برخواهيد خورد .تشخيص يك فروشنده واقعي متاسفانه بسيار سخت شده است اما غير ممكن نيست
در اولين قدم نوع فروشنده اي كه با او در ارتباط هستيد بسيار مهم است بعنوان مثال اگر فروشنده شما يك بساز بفروش باشد در ٩٩ درصد مواقع فروشنده واقعي خواهد بود چراكه اقتضاي شغلش ايجاب ميكند كه براي فروش محصول خود كه مسلما آپارتمان است مسمم باشد اما زمانيكه فروشنده شما يك شخص عادي باشد تشخيص مشكل تر خواهد بود
در بين اشخاص عادي ميز بايد نوع فروشنده مشخص شود معمولا افراديكه داراي آپارتمانهاي نوساز هستند براي فروش ملك خود مسمم هستند البته در دومين قدم قصد آنها را بررسي خواهيم كرد
در دومين قدم شما بايد از قصد فروشنده مطلع باشيد يعني اينكه بدانيد فروشنده به چه دليلي قصد فروش ملك خود را دارد
با توجه به اشاره اي كه در بالا كرديم معمولا فروشندگان واحدهاي نوساز كه اشخاص عادي باشند يا مالك ملك ها و زمينهايي بوده اند كه اكنون ساخته شده است و يا اينكه آپارتمان مورد نظر را جهت سرمايه گذاري خريده اند كه شما به راحتي با طراحي چند سوال ميتوانيد از قصد آنها مطلع شويد
انواع ديگر فروشندگان را افراد عادي تشكيل ميدهند كه داراي آپارتمانهاي چندساله هستند كه باز هم درجه بندي دارند
اگر ملك مورد نظر تخليه باشد و يا داراي مستاجر باشد قالبا فروشندگان مسمم تر هستند اما اگر خود فروشنده داخل ملك ساكن باشد ميبايست قصد آن را از فروش ملك بدانيد بعنوان مثال فروشندخ قصد تغيير ملك مور نظر را دارد و يا براي انجام كاري احتياج به پول پيدا كرده است
در هر صورت دانستن قصد فروشنده از هر نوع كه باشد براي تشخيص الزاميست
در قدم بعدي فاكتور هاي يك فروشنده واقعي و تشخيص آن به نحوه زير است
١. فروشنده اي كه از پيشنهاد كارشناسي شما استقبال كند قطعا فروشنده واقعي خواهد بود
٢. فروشنده اي كه دست مشاور را براي بازديد باز بگذارد و در اكثر روزها و ساعات هفته براي بازديد با شما همكاري كند فروشنده واقعي خواهد بود
٣. فروشنده اي كه با تماسهاي خود كار فروش ملكش را پيگيري كند فروشنده واقعي خواهد بود
٤.فروشنده اي كه قيمت آخر ملك خود را منوط به پيدا كردن خريدار واقعي از شما كند فروشنده واقعي خواهد بود
٥. فروشنده اي كه تلفن ثابت خود را به شما بدهد فروشنده واقعي خواهد بود
٦.فروشنده اي كه براي توضيح ملكش به مشاور وقت و حوصله خرج كند فروشنده واقعي خواهد بود
٧. فروشنده اي كه به تمامي سوالات شما در مورد قصد خود از فروش و يا صحت اسناد و مدارك پاسخ بدهد فروشنده واقعي خواهد بود
٨. فروشنده اي كه به تمامي تماسهاي تلفن خود از جانب شما پاسخ بدهد فروشنده واقعي خواهد بود
در انتها بايد عرض كنم شما باتوجه به فاكتور هاي بالا ميتوانيد سوالاتي را مطرح كرده و بهنگام برقراري اولين تماس با فروشنده ها در ميان بگذاريد تا از قصد آنها مطلع شويد البته يادتان نرود در همه حال استثنا وجود دارد
يادتان باشد براي يك مشاور حرفه اي فروشنده واقعي تنها يك حسن محسوب ميشود و در غير اينصورت شما با بالا بردن مهارت خود ميتواند فروشنده هاي غير واقعي را به فروشندگان واقعي تبديل نماييد.
اگر از املاک و مستغلات به عنوان حرفه ای نگاه می کنید، یا فقط تازه شروع کرده اید، این ۳ اسرار می تواند در احتمال موفقیت شما در املاک و مستغلات تفاوت ایجاد کند. برخی از گفته های “املاک و مستغلات” قدیمی که بسیاری از عوامل جدید املاک و مستغلات را به قلب ترغیب می کنند، درست همانطور که قبل از اینترنت و مشکلات بازار املاک و مستغلات بعد از سال ۲۰۰۶ بوده است. برخی از اسرار جدید درباره نحوه شروع کسب و کار جدید خود را بیاموزید. ریسک کمتری
بسیاری از عوامل آن هرگز از طریق دو سال اول آن را انجام نمی دهند. آنها هزینه ها را پایین می آورند و درآمد بیش از حد را در بر می گیرند. این یک ترکیب مرگبار است. اغلب این انتظارات بالا برای درآمد و یک رکورد واقعی است که آنها انجام معاملات مانند آنها فکر می کردند. فقط به این دلیل که به کسب و کار املاک و مستغلات بروید و به تمام دوستان و خانوادهتان بگویید، این بدان معنا نیست که شما شروع به گرفتن تن از کسب و کار ارجاعی از آنها خواهید کرد. شما ممکن است چند نفر از خانواده دریافت کنید، اما فراموش نکنید که دوستان شما دوست های دیگر دارند و ممکن است در املاک و مستغلات نیز باشند.
سپس بیش از حد بر روی هر تبلیغاتی که کارگزار برای شما انجام می دهد، تکیه می کند. فکر نکنید که هر هفته از ذکر شما در وب سایت کارگزار یا تبلیغات چاپی کارگزار، منجر به آن می شود. قطعا زمانی که شما می توانید به همان اندازه کفایت کنید، حتی از تغییرات دیگران نیز استفاده کنید. هر پیاده روی یک کمیسیون بالقوه است. نگاهی به هر چشم انداز ندید،
بهترین مشاور املاک زیرا ممکن است آن را پشیمان کنی. یکی از بزرگترین معاملات یک عامل جدید اولین سال او بود، زیرا هیچ کس دیگری در دفتر نمی خواست با لباس خریدار کثیف و پاره شده کار کند. او معلوم شد که مالک کارخانه شرکت زباله محلی است
۱ شما نباید در “فروش” خوب باشید.
پیوند عنوان را بیابید تا یاد بگیرند که چرا شما نباید شخص فروش باشید تا موفق شود. اگر شما در “فروش” عالی هستید، خوب است. با این حال، لازم نیست. راه هایی وجود دارد که بتوانید خودتان را معرفی کنید و کسب و کارتان را کنترل کنید که شما را از تصور شخصی «فروش واقعی فروش املاک» جدا خواهد کرد.
۲ فکر می کنم کوچک برای بزرگ املاک و مستغلات موفقیت کسب و کار عامل
هدف قرار دادن بازدید کننده سایت در بازار املاک و مستغلات.
هدف قرار دادن بازدید کننده سایت در بازار املاک و مستغلات. بهترین مشاور املاک
اندیشیدن کوچک به معنی برنامه ریزی برای رشد و موفقیت در این مقاله نیست. این در مورد درک وضعیت خود به عنوان یک پیمانکار مستقل و راه اندازی کسب و کار شما و بازاریابی برای حفظ کسب و کار خود را به عنوان شما و قابل حمل است. بیش
۳ یک طرح کسب و کار را ایجاد کنید و به آن پایبند باشید
شروع یک حرفه جدید به عنوان یک عامل املاک و مستغلات هیجان انگیز است و شما می خواهید به ضربه زدن به زمین در حال اجرا است. موفقیت طولانی مدت شما بستگی به بسیاری از چیزها دارد، اما یک طرح کسب و کار خوب در مورد املاک و مستغلات یکی از مهمترین موارد است.
اجازه ندهید هیجان و شور و شوق شما با یک مشتری به موقع شما را از وظایف برنامه ریزی و بودجه بندی کسب و کار همه مهم مهم حفظ کند. این ابزارها و دستورالعملها در اینجا به شما کمک خواهند کرد تا تمرکز اصلی را بر کارهای مهم کسب و کار و شروع سریع به ساختن پایگاه چشم انداز خود بدون صرف هزینه زیاد داشته باشید. بیش
۴ یک بودجه را بسازید و آن را نیز با خود ببرید!
در کارگزار املاک و مستغلات بسیار مهم است که نه تنها هزینه های عامل املاک و مستغلات را پوشش می دهید، بلکه هزینه های زندگی شخصی خود را نیز پوشش دهید. هزینه های زندگی شخصی خود را به اشتراک بگذارید و هیچ چیز را از دست ندهید، از جمله پول نقد از جیب برای سرگرمی یا قهوه. پوشش آن را، اضافه کردن کمی، و سپس برنامه ریزی خود را برای بودجه کسب و کار. بیش
۵ نماینده جدید املاک و مستغلات مجبور به “فهرست به آخرین”
شما آن را شنیده اید: “اگر لیست نکنید، در املاک و مستغلات نباشید.” این یک سخن بسیار قدیمی است، و آن را در دنیای املاک و مستغلات بسیار قدیمی استفاده می شود. مقاله را در لینک عنوان بخوانید تا ببینید که چگونه بازار و کسب و کار تغییر کرده است و چگونه می توانید به عنوان یک عامل جدید املاک و مستغلات، یا حتی از طریق یک حرفه ای کامل، در کار با خریداران تنها موفق باشید. حداقل شما احترام بیشتری به خریداران می گذارید و درآمد کسب و کارتان کمی بهتر می شود. بیش
اکثر کسانی که شکست نمی خورند فقط برای همه چیز برنامه ریزی نمی کنند
این یک قدم بزرگ برای گذراندن امتحان املاک و مستغلات، کسب مجوز و شروع کسب و کار جدید است. هیجان انگیز است، اما ترسناک است. اکثر عوامل جدید در سال اول یا دوم خود شکست می خورند، اما شما نباید یکی از آنها باشید. آنها شکست خورده اند زیرا آنها برای موفقیت برنامه ریزی نمی کنند. گاهی اوقات شروع به کار بخشی یک رویکرد بهتر است، زیرا شما حداقل می توانید در برخی از درآمد ها حساب کنید. مطمئنا، شروع زمان بخشی مشکل تر است، اما اگر تفاوت بین شکست یا موفقیت ایجاد شود، ارزشش را دارد. اغلب فقط یک کمیسیون می تواند روابط خود را با کارهای قدیمی کاهش دهد و شما را به تمام وقت حرکت دهد.
افراد موفق در املاک
برای اینکه مشاوری موفق و توانا باشیم باید تواناییهای خودمون رو بشناسیم وبفهمیم که از چه تواناییهایی برخورداریم
که لازمه اش داشتن مواردیه که خدمتتون عرض میکنم:
- حافظه قوی داشتن و تقویت اون
- داشتن نظم و انظباط و انتقاد پذیر و قبول اشتباهات
- برخورداری از عقل سلیم و دارای صداقت و خلوص نیت
- اعتماد به نفس بالا و قابل معتمد بودن برای دیگران
- شادمانی و سرحال بودن و داشتن شخصیت موجه و تفکر مثبت
- ایمان به صحت و سلامت نفس کار
- فعالیت بی وقفه در جهت کسب مهارت و تجربه و دانش اندوزی روزانه
- جدیت ، پشتکار و هدفمندی
- بکارگیری خلاقیت و ابتکار و شیوه های کاری
زمانیکه تونستیم موارد فوق رو در خودمون ایجاد و یا تقویت کرده میتونیم با بکار گیری عواملی نظیر اشراف و شناخت کامل از محدوده کاری ،اشراف روی قیمتها و مناطق کم ارزش وپست ،ایجاد روابط صحیح ،توانایی زدن پل عاطفی بین متقاضیان و…..کمک کنیم به تصمیم گیری منطقی و کسب وجهه ،اعتبار و اعتماد مردم برای خود و خدمت رسانی هر چه بهتر به متقاضیان و مشتریان و کسب درآمد بیشتر….. ما باید به خودمون بقبولانیم که برنده خلق شدیم البته منظور از موفقیت و برنده بودن صرفا”در کسب و کار و درآمد نیست چون زندگی ما ابعاد معنوی و نیازمندیهای دیگری رو هم میطلبه مثل صداقت ،درستی،پاکدامنی،عطوفت و مهربانی به هم نوع،وجدان کاری و …..
خلاصه کلام اینکه :
مشاوری موفقه که تجربه و دانش کافی داشته باشه
- اشرااف به حیطه فعالیت و قیمتهای منطقه داشته باشه
- اشراف به میزان تراکم ساخت و امکانات رفاهی محدوده کاریش داشته باشه
- برای مشتریش ارزش قائل بشه و خدمات اضافی به اون ارائه کنه
- کمک کنه به تصمیم گیری مشتریانش
- بازدید روزانه و فایل یابی منظم رو در برنامه کاریش داشته باشه
- فایلها ی بکررو به مشتریانش ارائه بده
- دانش اندوزی و آموزش پیوسته داشته باشه
- دارای خلاقیت و ابتکار و شیوه های کاری نوباشه
- که دارای شخصیت موجه ومثبت بوده و همیشه لبخند برلب داشته باشه
- اوضاع روز مملکت رو تجزیه و تحلیل کنه و براساس اون برنامه ریزی کاریش رو انجام بده
- جدیت و پشتکار و هدفمند باشه
- اشتباه خودش رو بپذیره و درجهت اصلاح اون بربیاد
- دارای ظاهری آراسته و درونی وارسته باشه
و بسیاری موارد دیگر…
درخاتمه یاد مقایسه یکی از دوستان افتادم که شغل مشاوری رو با ماهیگیری مقایسه میکرد و میگفت ماهیگیرا کار خودشون رو در قالب و چارچوبی منظم انجام میدن اونا
- اول اینکه: هدف خاص و روش خاصی دارن
- دوم اینکه :آمادگی کامل برای انجام کار دارن و ابزار اون رو هم به صورت کامل به همراه دارن
- سوم اینکه: از فوت و فن کار کاملا” آگاه هستند
- چهارم اینکه :میدونند برای صید ماهیهای گوناگون چه زمان و مکان مناسب و خاصی وجود داره .
و واقعا” اگه مشاورین عزیز به موارد بالا توجه کامل داشته باشند ماهیگیران موفق و سربلندی خواهند بود .
الهی روزیتون هزار برابر بشه?
9 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.
((املاک سعادت ))
( مهندس و کارشناس و مشاور )
**** ارائه دهند خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد****
((دیدگاه ،شما آیند شماست))
مهندس مهدی ظفریاری میگوید
نکات مهم در تنظیم انواع قرار داد های ملکی از خرید و فروش تا رهن و اجاره ( قولنامه/مبایعه نامه ، اجاره نامه، صلح نامه، سرقفلی، هبه و…)
1- قدم اول مراجعه و انتخاب مشاوراملاک دارای اعتبار و تخصص و امین و عادل است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر شهر ، محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به املاک و افردی که فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد مدارک و تابلو نصبی و شکل مغازه ، شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر، تعداد مشاوران و حتی قیمت کمیسیون 50 هزار تومان و یا 1 میلیارد نیست بلکه معیار اصلی نحوه تنظیم قرار داد ها قبلی همین دفتر املاک است که در آن 3 وظیفه اصلی یک مشاور املاک( احزار هویت ،احزار مالکیت، تنظیم قرار داد قانونی) را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از مسئولیت مشاور املاک و قوانین صنفی شغل خود مسئولیت قرار داد را تایید و قبول کند یعنی ابتدا قرار باید حتما با کدرهگیری و سیستمی و با شماره صنفی خود مشاور املاک تنظیم شود و خود ایشان مهر خاص املاک وامضاء مشابه در تابلو نرخنامه شون را در متن قرار داد در حضور شما بزند.
2- چرا باید قرار داد مبایعه نامه و اجاره نامه با کد رهگیری و سیستمی تنظیم کرد ؟؟؟ الف – بیشتر کلاهبرداری ملکی و سوء استفاده های مالی ازنوع قراردادهای دستی با دفاتر املاک قلابی است ،چرا که قابلیت دستکاری دارد و انکار از تنظیم قرارداد و در نتیجه وقتی رد و اثری از کلاهبردار نباشد پیگیری سخت میباشد ، بیشتر چنین قرارداهای رو املاک بدون جواز و شبهه املاک و گاهی هم املاک مجوزدار برای فرار از مسئولیت حقوق املاک این روش انتخاب میکند ( مثلا در تنظیم قرار داد مشکل دار مهر و امضا نمی زنند)و ریسک قرار داد قبول نمی کنند وحتی گاهی مهرو امضاء الکی میزنند تا اثبات نشود و همه چیز منکر شوند تاهیچ مسئولیتی رو قبول نکنند ،بیشتر دلالان مسکن با چنین قرار دادهای ملک رو از مالک اصلی خرید کرده و با چند دست خرید و فروش باعث افزایش قیمت و به فروشنده واقعی بیشتر میفروشند،ج- تعداد امضاء و اثر انگشت طرفین قرار داد با قولنامه دستی 3 است و در قولنامه با کدرهگیری 12 برگ خود دوتا مدارک هویتی و مالکیتی در مجموعه 14 امضاء و اثر انگشت میباشد که در زمان بروز مشکل راحت تر و سریع تر کارشناسی خط و اصالت تشخیص می دهد ،د- استعلام هویت مدارک کارت ملی و شناسنامه و.. درسیستم انجام میشود با کدملی تاریخ تولد و سریال حتی برای اتباع هم با کارت اقامت وپاسپورت (که مدارک و مشخصات واقعی است) ، قابلیت استعلام انلاین متن قرار داد ثبت شده با کد رهگیری از تمام جهان دارد بامراجعه به سامانه و کد ملی و کد رهگیری ، مهم ترین نکته بعد از تنظیم قرار داد اس ام اس کدرهگیری قرار داد به شماره هماه طرفین قرار داد ارسال میشود همان زمان و شماره صنفی مشاور املاک در قرار داد وجود دارد و نمی تواند منکر تنظیم قرار داد شود پس دقت بیشتری میکند و در زمان نیاز می توان به راحتی با ایشان تماس گرفت از طریق شماره صنفی حتی تاریخ اعتبار جوازکسب ادرس و عکس مشاور قابل مشاهد است ، و نکته پایان امروز برای تنظیم چنین قراردادهای متاسفانه کافی نت ها و افرادی بدون رعایت موارد فوق در حال تنظیم چنین قرار دادهای هستند با قیمت های کمتر به هیچ عنوان چنین قرار دادهای رو تنظیم نکنید چرا که در آیند و زمان مشکل نمی تواند کاری بکند چون از موضوع و نحوه تنظیم آن دروحله اول خبر نداشته و دقت کافی هم در تنظیم قرارداد نداشته است در نتجه اثبات سخت است.
3- شناخت و استعلام ملک مذکور و مالک و نوع مالکیت و تحقیق در مورد قیمت واقعی یعنی قیمت مینیم و ماکزیم از ملک های مشابه اطراف ملک ( برای خرید خود را فروشنده و برای فروش خود را خریدار معرفی کنید) و قبل از تنظیم قرار داد باید از توان مالی و میزان اعتبار، تعهد طرف معامله تحقیق کنید و استعلام را از مراجع مرتبط دریافت کنند مثلا اداره ثبت، شهرداری شهرسازی، ، موقوفه ویا آستانه و یا وقف و جهاد ، منابع طبیعی ، بنیاد مسکن ، یا سرمایه گذاران اصلی ،مالک اصلی زمین ،شرکت ها وبانکهای عامل، سرمایه گذارو ارکانهای ذینفع، شوراری و دهیاری روستا وهمسایه و در موارد خاص و ریسک و خطر زیاد مثل پیش فروش و یا مشارکت در ساخت در ابتدا حتما از مشورت مشاورین املاک متخصص و وکلا استفاده کنید و… نه در زمان بروز مشکل!!!!
4- – در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار با یک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار داد و امضاء و اثر انگشت طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبرید که فردا محکوم به جعل و…نشوید مخصوص مشاور املاک دقت کنند)) متصدیان املاک دقت کنند به هیچ عنوان بجای مالک و مستاجر که حضور ندارد امضاء صوری نزنند و حتی زن و شوهر ،پدر و فرزند ، هم بجای هم امضاء نکنند که خود باعث بسیاری مشکلات میشود در صورت ارجاع به کارشناسی خط و امضاء و تشخیص اصالت مدارک دردسر افرین است.
5- موضوع دقیق معامله به همراه شرایط و توافقات کامل ( موقعیت ملک، کاربری ملک ، پلاک ثبتی ، کدپستی ملک ، کد نوسازی ملک )، نوع مدارک مالکیت رسمی یا عادی حتی تعداد ردیف قولنامه تا سند ، ادرس دقیق شهری ملک و پلاک و واحد (ندارد حتما شماره اشتراک برق درج شود) و مساحت و متراژ اضلاع با حدود ملک و با نوع شخصی و مشترک تعداد امتیاز و سایر امکانات و توافقات و شرایط و روز مشخص آن را تعیین کنید ، تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن، تاریخ توافق و تاریخ تسویه مالی، تاریخ تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند و شماره محضر مراجعه طرفین ، حتما در همان روز قولنامه نوشته شود.
6- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که آدرس طرفین و شماره تماس به نام خودشون هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکل ابلاغیه به آدرس دقیق ارسال شد و طرف مقابل نتواند رای غیابی دریافت کند( حتی در معاملات بزرگ گرفت برگ ثنا جهت اطمینان)
7- آدرس دقیق ملک و مشخصات دقیق و کامل در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با 125 متر زمین و 90 متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد 90متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و125 متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند))
8- نگارش مبلغ 10 تا 20 درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک + وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا 8 ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و…( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با رعایت این نکته)
9- امضاء ، اثرانگشت الزامی است ، نحوه امضاء و اثر انگشت حتما از دو طرف قرار داد در حضور هم و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و… حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید( و در موارد خاص گواهی سلامت عقلی و تایید دادگاه برای افراد زیر18 سال و کارشناسی ملک و… در مورد املاک وراثتی گواهی انحثاروراثت ،حکم دادگاه وبرگ پرداخت مالیاتی19و…)
10- تمام قولنامه چه با کدرهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضاء ( حتما اثر انگشت هم بزنند مخصوص فامیل درجه دو طرف معامله)کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهد و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند با دستخط خودشان بهتر است و اینکه شاهد از نزدیکان و دوستان مورد اعتماد خودتون باشد نه از خیابان و بیابان بیارین.
11- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است( امضاء اصلی تمام مشاور املاک در تابلو نرخنامه وجود دارد) چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضاء در حضور شما باشد تا مسئولیت کامل قرار داد شا مل شود در بسیاری از کلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند مخصوص قرار داد های دست نویس ولی قرار داد های سیتمی شماره صنفی و مشخصات کامل املاک وجود دارد )
12- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید ( اقرار کتبی طرفین بگیرید)و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا 1 میلیارد استفاده کنید ( 3 وظیفه اصلی تمام مشاور املاک است احزار هویت یعنی چک کردن مدارک کارت ملی و شناسنامه و احزار مالکیت یعنی چک کردن سند و تحقیق و بررسی واستعلامت لازم جهت اطمینان مالک بودن انجام شود و یا قولنامه تمام ردیف باید چک شود و امضاء هر دیف مطابقت و یک شکل باشد و تحویل ملک یعنی بتواند ملک تحویل بدهد املاکی وجو ندارد قابل فروش نیستند و.. و تنظیم قرار داد اصولی ودقیق تا منافع طرفین حفظ شود)( در موارد خاص که خود مالک نیست و وکیل و یا نمایند حقوقی دارد ، ولی، وصی، وقیم باید موارد قانونی راعایت و مدارک ک÷ی برابر اصل ضمیه قرار داد شود)
13- بعد که قولنامه کامل کردید حتما مشاور املاک در زمان تحویل به طرفین بابت نخسه قولنامه از طرفین رسید دریافت قولنامه دریافت کنید و حتی( در موارد که املاک با مدارک ردیف های قولنامه و.. است باید بنویستد که 10 عدد ردیف قولنامه و یا سند و…تحویل خریدار شده است)
14- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است ( با چند سوال تخصصی می توانید میزان اطلاعات اور بسنجید مثل شماره ثبتی منطقه چند است و… و یا با تماس به ایشان سوال کنید قرار داد صوری و یا مشکل دارد تنظیم می کند تا کامل مطلع شوید با چه املاکی طرف حساب هستید آیا مورد اطمینان و متعهد است و یا نه )
15- نکته طلایی شرایط فسخ : در شرایط امروز قیمتی که هروز دیرتر پرداخت کردن ثمن معامله و افزایش جهشی قیمت ملک بهتر است این این نکته و شرط فسخ در قرار داد نوشته شود حق فسخ مالک فروشند درصورت عدم پرداخت کل وحتی جزئی از مقداری مبلغ ثمن توسط خریدار ، فروشند و ملک می تواند قرار دارد مذکور را یک طرف فسخ کند.
16- شرط فسخ :و این نکته رو هم برای معاملاتی که نقدی انجام نمی شود و چکی است و داری مدت زمان برای پرداخت است لازم وضروری است که خریدار حق هیچ گونه نقل و انتقالی اعم از جزئی و کلی در مورد ملک فوق تا زمان تسویه نهایی به غیر را ندارد( یعنی نمی تواند ملک با چک خریداری کند بعد صورت نقدی و.. به فرد دیگری بفروشد درصورتی که هنوزپول و مبلغ ثمن معامله نداد است با مالک اول ) ( و انتقال های جزئی یا ملکی که ملک به فردی دیگری اجاره و رهن و.. بدهد از کلمه مبلغ قرض الحسنه در اجارنامه و چک حتما استفاده کنید نه کلمه ودیعه که قابل کسر نیست)
نکته مهم دیگر براساس تجربه کاری و پایش و بررسی بیشتر از2000 املاک در مشهد بدست آوردم.
17- حتما اول سعی کنید قرار با کد رهگیری و با مشخصات دقیق تنظیم کنید اگر هم قولنامه دستی بود قرار داد یک خط و یک رنگ و فونت باشد و حتما با یک خودکار تمام طرفین قرار داد را امضاء کنند تا معلوم باشد در یک مکان و یک زمان حضور داشته اند و نکته مهم هیچ وقت تنها به امضاء طرفین قرار داد اکتفا نکید، چرا که بنده و مشاور املاک هیچ شناختی نسبت به شکل اصلی و اعتبار امضاء طرفین قرار داد که که مثل دایره یا مربع و مستطیل است را اطلاع نداریم مگر طرف گواهی اصالت امضاء خود را از محضر بیاورد پس گرفتن اثر انگشت واضح الزامی و واجب است در شرایط کرونایی رعایت موارد بهداشتی شستن دست و استفاده از زد عفونی ولی اثر انگشت الزامی است از دو طرف حتما حتی شاهدان
گاهی همین اثر انگشت باعث حفظ آبرو و جان و مال شما میشود در صورت بروز مشکل و مواجه با موارد خاص خودش بهترین مدارک برای اثبات می باشد.
امیدوار مطالب مفید باشد
*****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود
رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره
1- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک مشهد)
2- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک
3- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و…) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده 28 قانون نظام صنفی کشور)
4- در هر پرداخت وجه (پول،چک و…) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود)
5- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف)
املاک سعادت مشهد
آشنایی با الزام دریافت کد رهگیری در زمان عقد قرار داد (خرید ،فروش) و (اجارنامه)
همانطور که می دانید در گذشته معاملات و قراردادهای ملکی به صورت دست نویس و پیش بنگاه ها و مشاوران املاک انجام می شد اما به دلیل اینکه دولت بتواند از لحاظ سطح قیمت ها و میزان معاملات آمارهای دقیقی از بازار مسکن بدست بیاورد در سال 1387 بخشنامه ای صادر کرد. که از سال 87 به بعد قراردادهای دست نویس دیگر فاقد اعتبار شد و قانون مشاوران املاک را از تنظیم قراردادهای دست نویس منع کرد.
(( مشاورین املا ک مجاز که عضو اتحادیه املاک می باشند . باید کلیه قراردادها را در سایت ثبت معاملات واملاک کشور ثبت و بعد پرینت متن قرارداد راه به همراه کد رهگیری و هولوگرام مخصوص که به امضای طرفین قرار داد و دوشاهد رسید همراه با مهر و امضا متصدی مشاور املاک به طرفین ارائه دهد و گرنه تخلف صنفی شناخته میشوند معمولا مشتری می توانند به اتحادیه املاک شهر مربوط مراجعه کنند و شکایتی تنظیم کند در رابطه با موضوع عدم تحریر قرارداد سیستمی بعد اتحادیه املاک و کمیسیون بازرسی شکایت مشتری را سریعا پیگیری می کند در کوتاه ترین زمان ممکن ، در 2 حالت 1- اگر مشاور املاک داری مجوز باشد قرار داد را پرینتی تنظیم میکند و.. و رضایت مشتری حاصل و در صورت که املاک فاقد مجوز باشد اخطار ماده 27 در رابطه با پلمپ املاک غیر مجاز دریافت می کند.))
دریافت قولنامه با کد رهگیری چه مزیتی دارد؟
1-قابلیت استعلام قولنامه شما از تمام کشور ( با کد ملی و کد رهگیری)
2-تضمین امنیت معامله شما ( عدم امکان دستکاری در متن قرار داد و…)
3-تنظیم و ثبت کامل متن قرار داد با توجه به اجباری بودن پر کردن ایتم های
الف-مشخصات دقیق آدرس ملک مثل شهر، منطقه ثبتی ، بخش ثبتی ، پلاک اصلی ، پلاک فرعی ، کد پستی ملک ، ب-مشخصات دقیق طرفین قرار داد و… پ- درج قیمت و نحوه پرداخت توسط خریدار در چند مرحله و با تاریخ دقیق و درج شماره چک و…ت-درج تاریج ثبت قرار داد تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند ملکث-اخذ 15 امضاء و اثر انگشت به جای 3 امضاء و اثر انگشت ،الزام حضور دو شاهد
4- بهترین وآسان ترین راه شناخت مشاورین املاک مجاز
از طریق سایت ثبت معاملات واملاک کشور به آدرس http://www.iranamlaak.ir منو استعلام 1-کد رهگیری و کد ملی
2- از طریق ارسال کدملی # کد رهگیری به سامانه 110203001
***مهم(( طبق قانون و بند5 نرخنامه رعایت موارد زیر جهت ثبت و تنظیم ، اعتبار قرار داد های قولنامه و اجاره نامه با کد رهگیری الزامی است .))
1- حضور طرفین قرار داد در دفتر املاک ( فروشنده و خریدار ، موجر و مستاجر) جهت امضاء و اثر انگشت الزامی است.
2- ارائه اصل مدارک هویتی طرفین (کارت ملی و شناسنامه) به همراه کپی الزامی است.
3- ارائه اصل مدارک مالکیتی(سند و قولنامه خرید ملک ) کپی جهت بایگانی مدارک الزامی است.
4_تایید کدپستی ملک (اداره پست منطقه) و بازدید از مالک ( مترکشی برای فروش ) الزامی است.
هزینه طبق نرخنامه میباشد
5- الزام حضور دو شاهد (هر طرف قرار داد یک نفر شاهد به همرا ه مدارک شناسایی)
6-در صورت درخواست مشاوراملاک برگه کارشناسی ملک فنی و حقوقی (مبالغ بالا)
7- پر کردن فرم پیش نویس قرار داد با کد رهگیری در زمان حضور در دفتر املاک
*حتما جهت دریافت کد رهگیری به املاک دارای مجوز و تخصص و دانش کافی در مورد تنظیم و ثبت قرار داد های مراجعه کنید ( مدت زمان تنظیم 1 ال 2 ساعت است)
و قبل از تایید نهایی حتما پیش نویس کامپیوتری قرار داد رو یک با کامل مطالعه کنید .
سعی کنید این نکات بنویسید ودر تمام معاملات یک بار این نکات را چک کنید.
املاک سعادت
مهندس مهدی ظفریاری 1400/10/13
09154924213
سلام جناب. من فایل های متنوعی دارم اگر خریدار واقعی داشتین به این شماره زنگ بزنین
09014811214 علی نژاد
سلام/ترجمه بسیار ضعیف
متن کپی شده در گوگل ترنسلیت
و کلمه به کلمه کپی شده
چگونه فایل جمع کنم .من املاک دارم مشتری هم دارم ولی فایل کم دارم
راه های فایل یابی زیاد هستش
در مطالب مختلف بهش پرداختیم در سایت فایل یابی را جستجو کنید
سلام آقای فارسی .
میشه بپرسم چند سال تجربه دارید در زمینه املاک؟
سلام رامین جان
۶-سال
باسلام.با جزییات بیشتر مطالب رو بزارید
چشم سعی می کنم با جزئیات بیشتر توضیح دهیم البته شما هم می توانید از کانال تلگرام و محصولات هم استفاده کنید گاهی باید فایل های صوتی کامل تر و واضح تر می توانیم توضیح دهیم و مطالب را با شما در میان بگذاریم