اینستاگرام مشاوران املاک

خیار مجلس چیست؟

فلسفه خیار مجلس

خیار به معنای اختیار فسخ معامله است. قانون مدنی در مواردی برای طرفین معامله یا یکی از آنها این اختیار

این مطلب هم بخوانید مفیده :  ۱۰ ویژگی یک واحد مناسب در برج چیست؟!

در نظر گرفته شده که با شرایطی اقدام به فسخ معامله نمایند .

یکی از این موارد و اختیارات خیار مجلس است. در این مورد ماده ی ۳۹۷ قانون مدنی بیان نموده :

” هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.”

بنابراین تا زمانی که طرفین معامله از یکدیگر جدا نشده اند می توانند نسبت به فسخ معامله اقدام نمایند .

خیار مجلس از جمله خیاراتی است که فقط در عقد بیع (خرید و فروش) وجود دارد و در سایر عقود و معاملات

راه ندارد.به علاوه از جمله خیارات مدت دار است ، یعنی تنها در مدت زمان معینی می توان آن را اعمال کرد .

در معاملاتی که با مکاتبه یا تلفن انجام می شوند، این خیار راه ندارد .

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز طی نظریه ۲۳۵۴/۷-۶/۴/۱۳۷۹ در رابطه با خیار مجلس اعلام نموده:

” معمولا در اسناد رسمی مربوط به معاملات قطعی ، اسقاط کافه خیارات قید می شود و طرفین آن را امضا

می کنند،اگر سندی دارای چنین عبارتی باشد و طرفین آن را امضا کرده باشند کلیه خیارات من جمله خیار

مجلس ساقط خواهد بود .

در صورتی که چنین عبارتی قید نشده باشد ، چون خیار مجلس تا زمانی است که متعاملین از هم جدا نشده اند

با خروج خریدار از دفتر خانه و ترک آن محل افتراق حاصل گردیده است ، خیار مجلس ساقط است .”

اعمال خیار مجلس

قانون‌گذار در ماده ۳۹۷ قانون مدنی خیار مجلس را اینگونه ترسیم کرده است : “هر یک از متبایعین بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.”

ماده گویا آن است که بدون شک مادامی که طرفین در مجلس حاضر باشند، حتی در قسمی که گفتگوهایشان پایان یافته و ارتباط فکری آنان قطع شده باشد خیار مجلس همچنان برقرار است. اما با توجه به آنچه که لفظ مادام که متفرق نشده‌اند به ذهن متبادر می‌نماید تا هنگامی که طرفین، بحث درباره کیفیت عقد را ادامه دهند حتی آنکه که از مجلس خارج شده باشند هم خیار باقی می‌ماند.

این مطلب هم بخوانید مفیده :  اگر تازه وارد کار املاک شدی حتما این اشتباهات رو مرتکب می شوی!!!

مرگ یکی از طرفین

اگر یکی از دو طرف در مجلس عقد بمیرد وارث تنها در صورتی می‌تواند از خیار استفاده نماید که خود در مجلس حاضر بوده و پس از مرگ مورث به قائم مقامی او عقد را فسخ نماید. در غیر این صورت مرگ مورث باعث جدایی و افتراق است و وراث نمی‌توانند بعد از مرگ شخص در مجلس حضور یافته و از خیار مجلس استفاده کنند.

اعمال در مواردی که وکیل عقد را منعقد نماید

در مواردی شخص به نمایندگی دیگری عقدی را منعقد می‌نماید و در این صورت سؤال مطرح می‌شود که چه کسی خیار مجلس را می‌تواند اعمال کند. در این مورد و با توجه به انواع حدود اختیارات وکیل می‌توان سه نوع نمایندگی را شناسایی کرد:

الف) در پاره‌ای موارد اختیار و اراده نماینده تاثیری در شکل‌گیری عقد ندارد مانند آنکه شخص دیگری را مامور نماید تا سندی را به جای او امضا نماید. در این صورت نماینده تنها جهت بیان اراده موکل است و نقشی جز یک واسطه ندارد پس در این موارد وکیل حق فسخ ندارد. اگر موکل در مجلس حاضر بود تنها او می‌تواند خیار را اعمال نماید و اگر تنها وکیل حاضر باشد مانند آن موردی است که عقد بین غایبین انجام شود.

ب) گاهی اوقات وکیل نماینده واقعی شخص است و اراده او در انعقاد قرارداد تاثیر دارد اما مفاد وکالت چنان است که بلافاصله بعد از انعقاد عقد وکالت پایان می‌یابد، با توجه به این مساله به محض انعقاد عقد وکالت نماینده پایان یافته و او متفرق از مجلس محسوب می‌گردد. در این مورد نیز مانند مورد الف وکیل اختیاری ندارد و تنها در صورت حضور موکل در مجلس خود شخص موکل می‌تواند از خیار استفاده کند. مثال این مورد مانند آن است که شخصی به دیگری نمایندگی بدهد خودرویی را میان ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان برای او خریداری کند. اراده وکیل تنها در انتخاب یک خودرو از میان بسیار خودرو میان ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان است و به محض انتخاب خودرو و انعقاد قرار وکالت او تمام می‌شود.

این مطلب هم بخوانید مفیده :  شغل مشاوری املاک مانند شغل نجات غریق هستش!

ج) آخرین مورد هنگامی است که نمایندگی مطلق است مانند نمایندگی ولی قهری نسبت به کودکی که سرپرست اوست. این نماینده اختیار دارد خیار را اجرایی کند زیرا عهده‌دار اداره اموال محسوب گشته و خود یکی از طرفین عقد محسوب می‌گردد. البته در این حالت نماینده حق موکل را از بین نمی‌برد و در صورت حضور موکلی که اهلیت اظهار نظر داشته باشد او نیز می‌تواند خیار را اجرایی نماید.

در عقودی که تلفنی یا با مکاتبه منعقد می‌گردد

در عقود مکاتبه‌ای چون دو طرف در مجلسی گرد نمی‌آیند شکی نیست که خیار مجلس ایجاد نمی‌گردد.

در عقود تلفنی اما پاره‌ای بر این نظر هستند که هرچند مجلسی تشکیل نمی‌شود اما ارتباط کلامی طرفین در حکم حضور در مجلس است زیرا ارتباط فکری و معنوی را منتج می‌شود، پس خیار مجلس تا مادامی که گفتگو طرفین قطع نشده باشد ادامه دارد. گروه دیگر نیز بر این اعتقادند که در حقوق ما خیار مجلس امری است استثنایی و ویژه بیع که عقدی است لازم پس محدود ساختن خیار مجلس با اصل لزوم قراردادها سازگارتر است و این خیار را در عقود تلفنی نیز نباید جایز دانست.

در معامله با خود و بیع فضولی

در بیع فضولی مالک به شرط آنکه در مجلس حاضر باشد خیار مجلس را می‌تواند اعمال کند.

در مواردی که شخص جانشین دو طرف عقد است و با خود معامله می‌کند نظرات گوناگونی ارائه شده است. [۱] اما به نظر می‌رسد که در این حالت خیار مجلس راه ندارد. زیرا فرض ما در مورد خیار مجلس آن است که دو شخص با اراده‌های جداگانه در محلی جمع شده‌اند تا درباره یک عقد بیع تصمیم بگیرند و مادامی که از یکدیگر جدا نشده‌اند و بحث ادامه دارد حق دارند عقد را فسخ کنند اما در موقعیتی که شخصی با خود معامله می‌کند غیر قابل تصور است که او را دارای دو اراده بدانیم.

سقوط خیار مجلس

خیار مجلس به اراده کسی که به سود اوست ساقط می‌گردد چه آنکه صراحتا سقوط آن را اعلام کند و چه به صورت ضمنی. به صورت صریح مانند آنکه فروشنده در ثمن و مشتری در بیع تصرف کنند و به صورت ضمنی مثل آنکه خریدار خوراکی را که خریده شروع به خوردن نماید.

اینستاگرام مشاوران املاک

درباره‌ی مهدی فارسی

من کمک می کنم تا بتونی یادبگیری چگونه یک فایل پیدا کنی به قیمت برسونی و بعد بفروشی و کمیسیون خوب بگیری .

همچنین ببینید

چگونه خانه ی بدون پارکینگ را سریع بفروشیم؟؟!

چگونه خانه ی بدون پارکینگ را سریع بفروشیم؟؟!

سلام رفقای جان امیدوارم حالتون خوب باشه مجله اینترنتی مشاورین املاک کام مسابقه ای را …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *