چیزهایی که باید درباره مذاکرات املاک و مستغلات بدانید

در هر گونه مذاکره املاک و مستغلات، خریداران از فروش و فروش می پرسند – چرا که اگر شما خریدار هستید و نمی پرسید، نمی توانید دریافت کنید.

در حالی که فروشندگان می خواهند بالاترین قیمت را داشته باشند و خریداران بهترین معامله را می خواهند، دو نفر باید در جایی از وسط قرار بگیرند تا قرارداد بسته شود. مذاکره برای یک خانه مهم است، زیرا این بزرگترین دارایی است که اکثر مردم آن را دارند و احتمالا پول زیادی در معرض خطر است.

Allison ترک می گوید: “در پایان روز، هر کس یک هدف را برای بستن معامله دارد. فروشندگان می خواهند به فروش برسند، و خریداران می خواهند خرید کنند، اما بعضی اوقات، بین آنها کمی سبز می شود.”

با این حال، یک حزب همیشه بالاست. در بازار خریدار، کسانی که به دنبال اموال می روند، اگر آنها شرایط را دوست نداشته باشند، از آنجا که خانه های زیادی برای انتخاب دارند. در یک بازار فروشنده، با دعوت از جنگ و پیشنهادات متعدد، صاحب خانه می تواند در مورد شرایط بی شماری از فروش به عنوان عامل خود اجازه می دهد تا چابک.

مازن فواض، مدیر عامل شرکت OpenHouse در سانتا مونیکا، کالیفرنیا می گوید: “در هر بازار، یک فروشنده واقعا انگیزه کمتر مایل به انجام مذاکرات طولانی است – آنها فقط می خواهند که معامله را انجام دهند.”

برای کسانی که جدید به رقص املاک و مستغلات: مذاکرات شروع می شود یک بار که فروشنده یک پیشنهاد کتبی دریافت می کند. از آنجا که همه چیز قابل مذاکره است، عوامل برای خریدار و فروشنده به صورت کتبی به جلو و عقب برگردانده می شود، چه این ارتباط از طریق ایمیل یا فرم های امضا شده است.

هدف این است که توافقنامه شرایط معامله، که شامل قیمت، خطوط زمانی، احتمالات و اقلام است که ممکن است با اموال منتقل شود. ترک می گوید: “مذاکرات دائمی وجود دارد تا زمانی که در واقع معامله را بسته نگذارید.”

در اینجا دستورالعمل هایی برای فروشندگان و خریداران ممکن است بپرسید:

• قیمت

کارا امیر، معاون فروش و مسکن می گوید: “خریداران و فروشندگان سعی می کنند که بهترین قیمت ممکن را برای آنها در نظر بگیرند، اما این به معنای چیزهای مختلف است”. فروشنده بیشترین قیمت را می خواهد و خریدار می خواهد حداقل مبلغ پرداخت شود – معمولا، آن را به جایی در وسط می رساند. “

خریداران در آینده نخواهند پرداخت بیش از حد خود را از فروش مجدد یا خودشان انجام دهند، در حالی که فروشندگان می خواهند اطمینان حاصل کنند که معامله برای برنامه مالی خود منطقی است.

• هزینه های بسته شدن

خریداران باید هزینه های پیش پرداخت را برای وام های خود پرداخت کنند، که پولی است که وام دهنده وام گیرنده در سپرده ها برای اقلام مانند مالیات و بیمه نگه می دارد. “یک خریدار ممکن است از فروشنده بخواهد مبلغی برابر با هزینه های بسته شدن خود را پرداخت کند یا برای یک مبلغ قابل پرداخت برای یک وام دهنده، یک درصد باشد. امیر می گوید گاهی اوقات این می تواند تا ۳ درصد آنچه را که در وجوه ذکر شده باشد.

“اگر یک خریدار فروشنده را از طرف خود تقاضا کند، به احتمال زیاد مجبور به پرداخت هزینه بالاتر خواهد شد”.

•  تاریخ بسته شدن

فروشندگان می توانند برای سرعت به سرعت مذاکره کنند، در حالی که آنها باید سرمایه خود را از خانه بیرون کنند؛ و تاریخ های تعطیلات بر روی جریان نقدی ماهانه خریداران تاثیر می گذارد، زمانی که آنها خانه خود را دارند. آمر می گوید: “به یاد داشته باشید، هنگامی که یک خریدار در خانه بسته می شود، پرداخت های وام مسکن ماه بعد را از دست می دهند.” “شاید آنها می خواهند در ابتدای یک ماه بسته شوند تا ماه آینده آنها را پر کنند.”

•  احتمالات مالی

ترک ها می گویند: “بسیاری از معاملات به صورت نقدی پایان می یابد، بنابراین فروشندگان ملک خود را برای ۳۰ یا ۶۰ روز تعطیل نکنند، این همان چیزی است که مورد نیاز است زمانی که امکان تأمین مالی وجود دارد.”

خریداران با تمام پیشنهادات نقدی رقابت می کنند، اگر بتوانند احتمال تأمین مالی را کاهش دهند، خطوط بسته شدن آنها را کوتاه می کنند. خریداران می توانند این کار را با داشتن وام های خود به طور کامل قبل از انجام پیشنهادات، تایید کنند. این پیش پیش بینی نشان می دهد که امور مالی آنها به درستی است و می توانند اموال را تامین کنند.

•  ضمانت خانه

یک خریدار می تواند برای یک ضمانت خانه بخواهد، یا یک فروشنده می تواند یک پیشنهاد دهد. این طرح حفاظت، لوازم خانگی و سیستم های خانگی مانند تهویه مطبوع و بخاری آب را در صورت وقوع این کارها یا نیاز به تعمیر، پوشش می دهد.

• عقب نشینی

روند انتقال به یک خانه جدید می تواند بسیار شدید و کارآمد باشد. Fawaz می گوید: “اگر یک فروشنده برای مدت زمان کمی اضافی برای ورود به خانه جدید خود، [خریداران] می توانند ۳۰ تا ۹۰ روز هزینه اجاره صفر را ارائه دهند تا فروشنده را مجبور به پذیرفتن پیشنهاد بیش از دیگران کنند.”

“صلح ذهن یک تاکتیک مذاکره ارزشمند است.”

• تعمیرات خانه

فواز می گوید: “خریداران نیز باید یک اتاق برای مذاکره داشته باشند زمانی که یک خانه نیاز زیادی به روز رسانی داشته باشد.” هنگامی که یک خانه قدیمی است با لوازم خانگی که کار نمی کنند، سقف پاپ کورن یا پایه های استخر ترک خورده.

احتمال ارزیابی: “اگر خریدار یک وام بگیرد، [فروشنده] می تواند برای خریدار از تخلف از احتمال ارزیابی، فشار می آورد.” “اما پس از آن باید مبلغ پول نقد را بپردازند، اگر به هر دلیلی ارزیابی کوتاه می افتد و بانک آنها را تنها بر اساس ارزش ارزیابی تأمین می کند.” ملک شخصی ملک، مانند مبلمان پاسیو، لوستر، درمان پنجره و کابینت.

می گویند: “اگر خریدار تمام مبلمان را بخواهد، آن را از بین می برد و بین آنچه که همه می خواهند، می شود.” لوازم آشپزخانه اجاق گاز، ماشین ظرفشویی، مایکروویو و هر گونه لوازم داخلی ممکن است با ملک، اما نه واشر، خشک کن و یخچال. آمر می گوید: “در بازارهای های مختلف، مردم هرگز لوازم خانگی را انتقال نمی دهند و نمی خواهند همه چیز را از بین ببرند.” “آنها می خواهند ببینند مذاکره چگونه انجام می شود.”

•   بازرسی

در حالی که بازرسی از بازرسی اغلب با “اظهار نظر خریدار” همراه است، خریداران می توانند سعی در کوتاه مدت زمان بازرسی از ۱۰ روز تا پنج سال داشته باشند. فرآیندهای وام دهی امروز و افشای مجدد TILA RESPA (TRID) این کار را سخت انجام می دهند.

• ارزیابی های آپارتمان

تعاونی برای نگهداری مناطق مشترک ساختمان مانند سقف یا بهبود زیبایی شناسی مورد استفاده قرار می گیرند و فروشندگان معمولا در صورت ارزیابی باز، نیاز به حل و فصل دارند. ترک می گوید: “این مذاکره بین فروشنده و خریدار می شود.”